建筑房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业，既关系到国家的宏观经济走向，又关系到建设和谐社会的总体任务。深刻解读宏观经济政策，把握产业发展走势，促进结构调整，实现转型升级，是当前广大企业家最为关注的焦点问题。
2013中国房地产新格局论坛/工程建设新发展论坛，作为国内建筑房地产行业的重要思想平台，受到部委领导、业界专家的高度认可，得到广大参会企业的一致好评，同时受到业界媒体的高度关注，对促进我国建筑房地产业的健康发展具有重要意义。
尊敬的邹玉川部长、王治国主席，各位领导、各位嘉宾，女士们、先生们、同志们、新闻媒体的朋友们，大家上午好。
我是本次论坛的主持人香影。首先请允许我代表大会组委会向出席本次会议的各位领导、各位嘉宾表示诚挚的感谢！向一直以来关心、支持本活动的有关单位、新闻媒体致以深深的谢意！向到会的各位企业代表表示热烈的欢迎，也向精心筹备本次盛会的所有工作人员致以最崇高的敬意。
本次论坛是中国房地产发展投资协会、中国工程质量管理协会联合众多行业机构举办“以科学发展观为主题”“以创新转型房地产与工程建设发展方式为主线”的一次行业重大活动。主要内容是提升房地产与建筑两大行业与国内外市场接轨，加强本行业的交流与合作，推动房地产、建筑行业的机制、技术与管理三大创新，综合提高行业管理水平与竞争力。谋划并展望建筑与房地产业在新的形势下如何更好、更快的发展。
本次论坛我们将安排六场主题演讲，从我国建筑房地产业的发展的不同侧面，以及新的政策对行业的影响、诠释和解读，希望广大企业代表踊跃参与、积极交流。除演讲之外，今天上午我们还将举办颁奖盛典，以表彰实力强、规模大、效益好、发展势头佳的优秀企业、优秀人物和优秀项目，望广大参会嘉宾及企业代表从中受益，并欢迎给我们提出宝贵建议，使活动更好的发挥桥梁、纽带、合作平台、思想阵营的作用。
邹玉川 建设部原副部长、国家土地管理局原局长、中国工程质量管理协会会长、中国招投标管理协会名誉会长。
王治国 全国工商联原副主席、中国房地产发展投资协会会长、中国商业地产开发协会名誉会长
武高汉 中国消费者协会副秘书长、中国工程质量管理协会副会长、中国商业地产开发协会副会长。
丁绍祥 住房和城乡建设部建设稽查办公室处长、中国招投标管理协会副会长、中国工程监理协会副会长、中国工程质量管理协会副会长。
童悦仲 建设部住宅产业化促进中心副主任，中国房地产研究会副会长、中国房地产发展投资协会顾问。
张 敏 清华大学建筑学院城市规划系副教授、清华大学建筑学院城市规划系副教授、国家一级注册建筑师、国家注册城市规划师、中国工程设计协会副会长。
黄如福 中国建筑科学院研究院研究员、建设部信息化专业委员会副主任、中国工程装饰协会总顾问。
周 江 住房和城乡建设部政策研究中心处长、中国商业地产开发协会顾问
林 科 住建部市场监管司、中国房地产发展投资协会副会长
CCTV2、宜居网、搜狐焦点、建筑中国网、搜房网、新浪网、中国采购与招标网、筑龙网、工程监理人才网、中国建筑企业网、新华网、楼市网、凤凰房产、地产中国网等业界媒体，在此表示欢迎与感谢！
配合本次峰会，腾讯地产联合腾讯微博对此次活动进行网络直播，业界人士在表达对峰会关注的同时，也纷纷发表自己对2013“新格局”下的中国建筑、地产业的预测与期待。现在，我们正通过腾讯微博直播本次盛会，微博用户，发布：#2013中国房地产新格局论坛/工程建设新发展论坛#+微博内容，即可参与现场互动，您的言论将通过微博直播平台呈现给亿万网友。现场没有开通微博的朋友，还可以发送你想说的线，同样有机会获得精美的礼品。
还有很多地产企业和媒体朋友参会，在这里一并表示感谢！
让我们再次以热烈掌声感谢出席本次会议的领导、嘉宾对本次论坛的大力支持。
下面我们荣幸的邀请全国工商联原副主席、中国房地产发展投资协会会长、中国商业地产开发协会名誉会长王治国为本届论坛致开幕辞，有请王治国副主席。
全国工商联原副主席、中国房地产发展投资协会会长王治国题词
由宜居网主办的“中国房地产好楼盘总评榜”活动起源于2011 年，今年是红榜创办以来的第三届，自1 月份启动至今，已经进行了近三个月的时间，据2013 中国房地产新格局论坛组委会介绍，无论是开发企业的参与还是网友的投票，都表现出极大的热情，评选的专业性、权威性得到业界的广泛认可。
据总评榜组委会介绍，与往年相比，业界参与度也大有增加。据组委会统计，截至4 月15 日，宜居网上设置的总评榜“企业综合奖”评选已经收到网络投票17553 票，“营销策划奖”评选收到5370 票，“人物奖”收到11059 票，“最佳的经理人”收到8627 票，“商业好楼盘”收到10657 票，“最(醉)美度假小镇”收到6520 票。与此同时，组委会也收到了诸多业界的反馈意见，而在地产论坛的官方微博中，与新格局论坛评选相关的话题也得到了广泛的关注，网友也展开积极互动。
“中国房地产好楼盘评选”以为行业寻找真正的榜样、发挥榜样示范作用为己任，在评选的过程中，将会有地产上百家合作媒体的平台大力宣传推广上榜者的经验。历经三年发展，“中国房地产好楼盘评选”已成为房地产行业颇具影响力的权威、典范评选活动，为树立行业榜样、促进行业进步、引导购房者树立品牌消费意识起到重要作用。
十八大提出要确保到2020 年实现全面建成小康社会。使当前房地产业面临着前所未有的发展机遇和风险挑战。在新格局下，为促进中国房地产企业的转型、创新、发展，提升开拓能力及品牌效应。经主管部门批准，由中国房地产发展投资协会联合中国商业地产开发协会、宜居网等组织机构开展中国房地产业“20l3 中国好楼盘总评榜”的国家级奖项评选，活动将评选出中国房地产业最具影响力人物、企业、最优项目、最佳楼盘。评选宗旨：引领行业发展。助推企业转型与进步，彰显企业的综合实力与品牌形象；评选原则：公开、公正、透明，公众与专家共同参与； 评选形式：网络得票率及行业权威专家打分综合进行加冕。
感谢王治国主席的精彩致辞，王治国主席是我国科技战线的老同志、老专家，先后在国家科委、中国科学院、中国科协、全国工商联担任重要的职务，并担任中国老区建设促进会副会长、中国高新科技研究会副会长、中国企业家联合会副会长等社会职务，为我国民营经济和科技事业的发展做出重要的贡献。王主席的致辞意味深长，含着对中国建筑和房地产事业的谆谆教导和殷殷祝福，再一次掌声感谢王治国主席。
接下来我们将进入到的是主题演讲的环节，首先有请到的是武高汉 中国消费者协会副秘书长、中国工程质量管理协会副会长、中国商业地产开发协会副会长武高汉，他演讲的题目是：信用、品牌创造价值。大家欢迎！
我的发言只能从侧面帮助大家或者是启发一下大家，或者说是讲一些材料供大家参考。
第一，品牌是一种文化，不同的人有不同的品牌文化，据报纸上报道普京总理戴的手表价值五万美金，意大利总理戴的手表价值50 万美金，也是意大利制造。美国总统小布什戴的手表价值50 美金，是美国制造，奥巴马戴的手表不到500 美金，也是美国制造。我们敬爱的周总理自从有了上海手表，那么就一直戴上海牌手表，价值120 元人民币，现在上海表已经许多了，按照8 里计算价值15 美金。毛主席戴的手表是郭沫若送给他的，是欧美表，自从戴上之后就没有再换过。据我们了解毛主席这一辈子做国产产，有上海牌的就坐上海的，有红旗牌的就坐红旗的。据我们了解全世界所有有汽车生产的国家，国家的元首一律要坐本国品牌的车。
比如法国总统换来换去，要不然就是标志，要不然就是雪佛兰，这两车之间他来回换。比如苏联车质量还是有问题，但是重大国事访问，元首还要坐自己的车。据我们了解美国现行的政府采购法1937 年颁布的，禁止采购外国货，那么前一段我们报纸，有一个地方政府公布了他的政府采购办法，禁止采购国货，并没有一些直接的联系，比如说普京戴了瑞士手表了就一定是崇洋媚外，小布什戴的是美国生产的手表就是爱国主义。也没有数据表明，比如说美国现在还在执行1937 年的法规禁止采购外国货，没有人说美国这个政策是闭关锁国，也没有人对我们这一个地方政府表示赞成，说这个地方政府，政府采购禁止采购国货，他就是改革开放的先锋，也没有这种必然的联系。但是在消费的过程中，在选择品牌的过程中，甚至在选择产品国产非国产的过程中。那么确实有一种文化在起着作用，最近我看这个材料，说是韩国很少有消费者以进口产品为荣，他们也喜欢用进口商品，普遍意识中并不对这样的行为表示赞赏。
我们国家如果我们有这样的行为，很可能是被别人羡慕的，比如说在德国，有一个小孩跟他的父亲说，你不要再买个牌子的咖啡了，为什么？说这个牌子的咖啡很便宜，但是它是从非洲进的原材料。那么这些咖啡豆是由童工生产的，他们生产出来以后的工资非常非常低，所以如果你选用了这个品牌，就等于支持了非洲雇佣童工、剥削童工。又过了一段当父亲的就改了，不选便宜的牌子又选贵的牌子，儿子给他爸爸说你还是选原来那个牌子，说为什么？他们不是剥削童工嘛，压榨童工嘛，我了解了这个贵的牌子用的原材料也来自非洲，也是童工生产出来，那么你买这个牌子收到了双重的剥削，第一你支持了非洲雇佣童工，第二他还漫天要价，剥削了你。所以看到这些材料之后，我突然发现，那么消费行为从理论上说是一个非常自由的境界，我有钱了，我想买什么我就买什么，似乎是不受任何人的干预，也不应该受任何意识形态的干预，但是在现实生活中确实不是这样。所以我们觉得品牌是一种文化，不同的人就有不同品牌文化，我希望我们品牌文化是应当对我们国家经济和社会全面协调可持续，又好又快发展，能够有促进作用的品牌文化。
品牌的内涵丰富，不同的人从不同的角度可以给品牌下不同的定义，余秋雨对文化这个词进行了一次考证，好长好长的时间，考证的结果是全世界不同的国家，不同的民族在不同的历史时期对文化的定义不同，一共有多少个定义，有700 个定义，很难说哪个定义就是对的，哪个定义就是错的，我们没有对品牌的定义进行像余秋雨深入广泛的考证，但是我个人觉得品牌定义也应当有几十个也不只。比如说从政治家的眼中看品牌，那么品牌的襟翼是什么？1992 年南巡讲话说了一句话，中国人如果没有自己的品牌，很难毅力于世界民族之林之中，这就是政治家眼中的品牌，非常遗憾，这句话至今没有正式的在南巡讲话中出现，被删掉了这部分。
从经济学家的角度看品牌，他们认为质量产生价值，品牌产生超价值，比如全世界乐观芭比娃娃都是中国生产制造，出口价平均每个0.5 美元，售价平均10美元，那你的质量0.5 美元，人家的品牌加在一起9.5 美元。追究的衬衫出口，平均价格12 块钱一件，这是2006 年我随中国代表团到瑞典，考察瑞典的企业社会责任，人家给我们放了一个片子，说中国的工厂经营者剥削工人，比如每天工作16小时，比如说雇佣童工，比如一个大宿舍里住几十个人，甚至男女混居等等。说明什么？想说明中国的企业不讲社会责任。
同时，也列举了很多公认的工资非常低，我们代表团中也有一些政府的领导掌握一些数据，就给他讲了，说是对此你们也应当负点责任，你们跨国企业采购的方式方法是什么，把我们中国的企业往这一请，十个、二十个、几十个开始招标，谁的质量好、谁的价格低这个大单子就给谁，所以造成过企业拼命竞价，那么竞价的结果非常低，那么为了维持生计再赚取利润不得不采取一些方法。低到什么程度？平均每一件衬衫出口价格12 块钱人民币，那么在这样情况下经营者还要赚钱，靠什么赚钱，靠批量，还要靠其他的方式方法。贴一个外国的牌子反销回中国最贵一件衬衫，我们了解2980 块。但是中国的消费者我就认，我就不要那个几十块钱一件的牌子，我就要买这个2980 块钱的。所以经济学家认为品牌产生的是超价值。
第三从社会学家的角度看品牌，又变了，社会学家认为什么都可以引进，唯独品牌不能引进，资金、技术、人力资源等等你都可以引进，但是品牌不能引进，社会学家认为来料加工定牌生产是中国经济发展的必由之路，但不是中国经济发展的康庄大道。那么中国经济发展的康庄大道是中国创造和中国品牌。那么从经营者的角度，他认为品牌是我，是我经营者的，为什么？我花钱了，我买专利了，那么今天报道五个，把摩托罗拉吞并了，花了1000 多个亿，其中就包括摩托罗拉的一万个专利，因为他想进入这个领域，所有人联合起来抵制它，控制专利因此寸步难行。这样以来一千多亿美金把摩托罗拉买下，买下一万多项专利，他在市场上再拼争就有了立足之地。所以经营者认为品牌是我的，是我花了重金，很多很多的心思把它搞来的。那从广州学的角度看，说这个品牌呀又是一个概念。
品牌是消费者的记忆，现在消费者面对五万到六万种商品，你让消费者记住这些商品品牌几乎不可能，因此每一个消费者只能记住五到七个品牌，在座男同志琅琅上口念出七八个品牌没有问题，但是你要让女同志念就可能出问题。反过来你要是让女同志念出五到七个化妆品她可能很容易，让在座男同志念出五到七个化妆品有可能会出现一些困难。所以广告学认为品牌是消费者的记忆，正因如此企业经营者才要做广告。但是广告对谁做，只对消费者做，经营者和经营者之间不需要广告。比如我们炼铁需要买矿石，澳大利亚的矿也好，也好，那也好，没有哪个铁矿做广告，说我的矿好，含铁率50%、60%，没有人做这个广告，因为经营者和经营者之间信息是对称的。相互之间是骗不了对方的，因此月不了做广告，但是经营者和消费者之间信息是不对称的。所以需要做高。所以从广告学的角度他就认为品牌是消费者的记忆。但是从消费者的角度，消费者认为品牌是我消费者用真金白银持之以恒的打造出来的，可口可乐是不是品牌，要没有消费者，全世界的消费者持之以恒的买了一百年，那么它有可能是品牌吗，就不可能，比如说三鹿奶粉，当消费者买的时候占市场份额40%，是中国的第一大品牌，三聚氰氨问题一出，一揭发牌子倒了。现在没有消费者再买了，因此不称其为品牌了，所以消费者说所有品牌都是我买出来的，我要不买你们哪一个品牌都不存在。所以这是我要说的第二个问题品牌的内涵非常丰富，不同人从不同角度看品牌可以下一个不同定义。
第三服务和品牌。美国有一个推销者，有一个金靴奖，不是发给足球运动员，而是发给推销人员，游戏规则是新任总统上台之后，这个组织就推出一个商品，谁能把这个商品卖给新当选的总统，谁就可以从我这领走一支用黄金打造的靴子。尼克松上台这个组织推出的商品是录音机，有一个人成功把这个商品卖给了尼尼克松了。克林顿上台推出的是三角裤衩，八年当中没有任何一个人获得成功。小布什上台之后这个组织推出了一个商品一把老式的钝斧头15 美金，谁能把这个东西卖给小布什到我这领金靴子，全国成千上万的人，业内业外的人，也包括在校的学生都会积极参与这样的活动，都希望试一试运气，试一次自己的伸手，看看我能不能获得成功。那么经过一段时间有一个人获得成功了。他把这个金靴子领走了，那记者好奇，就去采访他，说是你用什么样的方式方法让小布什买走了这把钝斧头，这个人对记者说了两句话，第一小布什去过的地方我都去了，包括他出生的医院，第二下布什讲过的话我都看了，包括他在校学的成绩单。那么这两句话内涵丰富，说明他做了大量的功课，对小布什的一生几乎有了全面了解，他才获得了成功。在他的众多的咨询当中，有一些咨询为他提供了帮助。
比如说小布什特别喜欢他的一个庄园，那么在这个庄园里接待了若干批次的外国国家元首，他还了解到在这个庄园里没有园丁，所有的花草树木，都由小布什亲自打理。那么他还到小布什从小喜欢体育，身体健康，而且当了总统以后愿意秀自己的体育和身体健康，包括到中国的长城游玩之后还要骑自行车，让记者照片发一些报道。再这样情况下他给小布什写了一封信，他说在你的庄园西南郊有六颗小树死掉了，处理这六棵树可以由多种多样的方式方法，比如借一个电锯很快就处理掉，比如你可以买一把锋利的现代化的斧头，小斧头又轻又快也很容易就把这六棵树处理掉，但是我建议你买我手中老式的钝斧头，我认为你用这把斧头处理这六棵树最符合你的行为规范。小布什工作板从成千上万的推销信、电子邮件之中，把这一件选出来，摆在小布什的办公桌上，小布什跟咱们领导同志表示同意，支付15 美金买下这把斧子。
这个故事说明什么，说明从表面上看我们卖的是商品，从实质上看我们卖的是服务。我们经常有一句话说服务是什么，服务是非物化的商品，商品是什么？也可以有很多的定义，从这个故事我们也可以得出一个新的定义，商品是什么？商品是物化了的服务。在日本有一座富士山，风景美丽，盖了很多宾馆竞争激烈，那有的就发财了，有的就倒闭了，其中有一个小宾馆由于各种各样的原因濒临倒闭，在这个时候他想出一个招，富士康山顶有一个好看的照片，但是上富士山的人看不到这个景色，为什么？因为成年累月云缭绕，所以很多消费者是抱着遗憾的心情离开富士山的。那么这张照片是人家摄影师在山上蹲坑几个月抓住那么一个时间拍下来，所以一般消费者有点失望，他就抓住消费者这个需求，说是在本酒店住宿游玩富士山的消费者，如果你没有看到富士山山顶的美丽景色，那么你可以在本酒店悠久的免费居住下去。
这个广告打出来之后很多人认为这个宾馆要倒的更快一点，但是过了一段时间没倒，而且还缓过来了，生意还很兴隆，那么原因是什么？这个经营者也做市场调研，也进行了分析。第一道富士山玩的消费者不是以居住为目的，是以旅游为目的，因此他看不到这个景色可能会在我这个宾馆多住几天，但是不会永久的长时间的住下去。第二他住店不缴费了，但是他还要吃饭，还有其他生活消费品的购买，会给酒店带来一些收入。第三根据成果理论，这个房子空在这有成本的支出，这个房子给消费者住没有收费也有成本的指出，那么两个成本相减多出来的那个成本仅仅是服务人员打扫卫生的服务费用而已。
在日本还有一个酒店经营者，选址在荒山，而且是寸草不生的荒山，拿地很便宜，甚至不要钱，但是众多人质疑，你在盖一个宾馆将来成本怎么回收，宾馆盖好以后打出一个口号，凡是在本宾馆住宿的客人均也权利免费种植一棵纪念树，树苗我给你买好，树坑我给你挖好，我给你照相你走之后有专人养护保证成活，不管多长时间以后看，你会看找一棵茁壮成长的树。就这一个措施若干年之后这个宾馆的生意一直非常轻松，既有种树的，也有来看自己的树长成什么样的，用这种方法寄托某种思念。美国有一有一个披萨饼达美乐，必胜客已经如日中天不在一个等级，但是仅仅用了25 年，达美乐占去了美国披萨饼外卖市场的85%，措施很多，其中一条是只要你订购我的披萨饼半小时之内送达，送不到我就免费赠送给你不要钱，你白吃。那么很多的人都认为中国的消费者喜欢贪占小便宜，其实全世界消费者都一样，都喜欢贪占小便宜，所以美国消费者就特别愿意在刮风下雨的时候，在大学封门的时候，在交通堵塞的时候来订购达美乐披萨饼，也非常愿意给消费者做这笔生意，结果无外乎是两条，第一条我送到了，证明我的服务质量好，在这么困难的情况下我都能送到。第二种情况是送不到，送不到那你就白吃，但是第二天一定是办公室的盘子，或者一定是广告传播的机会。它的效果与花钱打广告的效果相比较可能是花的钱更少，效果更好，那么这就是达美乐获得成功的一个举措。
麦当劳在美国军事基地旁边开了一家店，他认为美国军人到这吃一吃我就可以了，赚钱不在话下，但是开业之后美国军人不来，他就搞调查研究，为什么不来？第一个原因美国的军人不愿意穿着军装来吃披萨饼，认为对军方有影响。第二美国的军人不愿意换了衣服再来吃披萨饼，认为得不偿失，吃快餐十几分钟我换个衣服那么麻烦，因此不是不想吃，而是感觉到不方便，所以不来吃。那么这个餐馆老板在墙上开了一个洞，开辟了麦当劳免下车餐窗口这种模式，美国军人车多，开着车到这个口，你把钱递进来我把东西递进去，你自己找地想在哪吃都可以，仅此一个措施就盘活了这家麦当劳。
中国国情跟其他国家不一样，我们免下车的餐窗口在中小城市有但是不多，大城市更加少见。在台湾销售保险也是一件竞争非常激烈的事，有一个小伙子大学毕业找不着工作怎么办就卖保险，遇到这么多竞争对手没有办法，他就出一个招，说我每天工作24 小时，每周工作7 天，大家一琢磨体这全天候，不吃不喝不休息了，这小伙子说我只剩下这把年纪和力气，我就这么点优势只好如此。这个措施推出之后，很多很多的人就等着看笑话，或者半夜三更喝完酒打一个电话，像这样的事屡见不鲜，但是这个小伙子一直在坚持，若干年之后晚上一点两点三点四点五点，每隔一个小时打来一个电话，他按照他的服务规范，你好我是谁谁愿意为你提供服务，对方一声不吭电话挂了，那么这个小伙子认为，这可能又是一个恶作剧，也不以为然，第二天来了一个老者找到这个小伙子，对小伙子说我观察了你好几年，我发现你是一个诚实可靠的人，昨天晚上的电话是我打的，我对你进行最后一次考察，今天我准备跟你签一个合同，本企业所有的保险业务将委托你来帮助打理。从这一天以后他就用不着每天再工作24小时，每周工作七天。因为光这一个企业的业务他一辈子也吃不尽喝不尽了。
像这样的一些故事说明什么，说明品牌和服务之间有着非常密切的联系，把服务做好了，那么我们的品牌也就做好了。1986 年我到泰国去参加一个国际会议，晚上睡觉的时候枕头低我就把枕头折起来睡了一晚上，第二天我去开会，第二天晚上回来发现服务人员给我增加了一个枕头，1986 年至今，到了16 年就是30 年时间，我在国内出差折枕头或者从隔壁床上借枕头上百次是有的，但是没有任何一个宾馆给我增加一个枕头，你看到的情况是折回来的着头被抚平，所以我觉得这个事情很小，但是我感觉到服务人员也在跟我对话。在泰国这个宾馆我就觉得人家在跟我道歉，说对不起先生，我们不了解你的需求喜欢枕高枕头，所以昨天晚上让你受委曲的，今天我们给您增加一个祝您晚安。国内也有潜台词，对不起本酒店有本酒店的规定，这枕头不能折起来，隔壁床上的枕头不能借过来睡，我已经收拾好了，希望你今天晚上睡觉的时候按照本酒店的规矩睡。这个故事我讲了很多次，我一直等那一天，等到我们某酒店也能像泰国的那个酒店一样给我增加一个枕头，或者不再把我借过来的枕头摆回去，虽然是这么一点点小的差距，但是从理念上这个差距是非常大的。
第四个问题创建品牌的诀窍。诀窍很多，七八十年前美国有一个小火车站，这火车站有一帮小孩做生意，卖爆米花，其中有一个小孩在他的爆米花加了一点盐，这个口感比其他的好一些，别人卖一袋他卖两袋，别人挣一块钱他挣来块钱，这叫什么？这叫好一点。暴风雪火车开不动了，那么这个小孩就在想火车上的人需要什么，他觉得火车上的人需要车的饿了，所以跑回家赶制一批三明治拿到火车站一卖而空，别的小男孩一看这是商机，赶快回家做三明治，等他的三明治做好送到火车站，雪停了，路通了火车开走了，这就是快一点。夏天卖冰淇淋，火车进站停靠五分钟、十分钟，背着冰激淋桶，拿着冰激淋碗，还要收钱，还要找钱，还要递到车窗来，这五分钟卖不出去几份，因此挣不到多少钱。这个小男孩找来一个纸盒子，扎的窟窿眼，跨在脖子上，等到火车快进站了，把冰激淋插在纸盒子的小孔了，五分钟里他就是收钱、找钱，所以别人卖一份他可以卖三份，这叫创新一点。又过了一段这小伙子不干，把所谓的小发明、小革新卖了不干了，又过了一段当地政府发了文件禁止小孩在火车站做生意，理由是不安全，容易给小孩带来伤害，这叫清醒一点。在一个地方用一种方式方法可以挣到钱，但并不意味着在同样的地方用同样的方式就可以永远挣到钱。
又过了若干年这小孩大学毕业，自己开了一个公司，那么发展的过程，创业的过程也很艰苦，那么有一天报纸上登了一个新闻，有一个大学生找到了美国最大的电器公司的董事长，扬言我可以发明手机，上这个董事长给他配助手发高薪配实验室，这个董事长把这个小伙子嘲笑了一顿，认为他好高骛远，是在吹牛不脚踏实地。那么记者呢就把他当成花边新闻报道，大家也把它当成花边新闻去欣赏，唯独这个小年轻认为这是商机，他派人把这个大学生找来，说我给你发高薪，我给你配助手，我给你配实验室，失败了算我投资失误，成功了所有的专利发明也都是我的。这个合同签好以后五年时间全世界第一台手机在这个公司诞生了，那么这个公司也由此成为美国最大电器公司。这个人就是摩托罗拉的创始人高尔文，如果他还健在会感到很痛心，因为摩托罗拉已经归了谷 歌了，最后是知人善任一点。
创建品牌的诀窍可以说是五个一点，即：好一点、快一点、创新一点、清醒一点、知人善任一点。这五点论不仅仅是创建品牌的五点论，也是为人处事的五点论，甚至也是国家经济和社会全面协调可持续发展的五点论。比如党和政府报告里有好一点、快一点，咱们叫又好又快的发展。这句话要是翻译一下，也就是好一点、快一点。在我们党和政府的报告里有创新是中华民族的灵魂，积极探索勇于创新，那么这些话什么意思？就是创新一点。在我们党和政府的报告里有保持头脑清醒，防止经济过热，这就是清醒一点。在我们党和政府的报告里有培养接班人，人才是第一位的，要知识化、革命化等等，这就是知人善任一点。所以这五点论我觉得是创建品牌的五点论，那么也是为人处事的五点论，也是为政的五点论。
第五是中国房地产行业内的品牌建设。我个人感觉到中国房地产的品牌建设目前这个时代还没有到来，这是房地产的品牌时代尚未到来，改革开放30年了，那么我们经历了很多很多的阶段，比如说第一个阶段我们经历的是有没有的阶段。刚打倒百废待兴，经济陷于低迷，严重供不应求，当时就是有没有的问题，所以当时的经营者的战略战术就是数量经济。过了一段之后才是好不好的问题，比如说中国质量万里行，它研究的问题就是好不好的问题。那么在这样的形势下，经营者推出的战略就是质量战略。那么又过了一段，有没有的问题解决了，好不好的问题解决了，那还有便宜不便宜的问题，所以价格战开打了。还有售后服务的问题，所以服务站开打了，然后才到了我们现今的品牌战。
国外又向前发展叫无品牌战略，叫无印两品，什么意思没有商标的好商品，在国外消费者现在买衣服之后第一件事是要把商标剪掉，为什么？我不愿意让你通过我穿衣服或者使用电器的商标来判断出我的好恶，判断出我的经济收入水平。他认为这是个人信息的一种流失。那么所以现在国外盛行的是什么？是无品牌战略，我不管你是什么品牌，我管的是是不是物有所值，是不是物美价廉。那么在这样消费理念的主导下，欧洲出现叫乐活族，LOSAH 这是一句话的五个单词，乐活族崇尚的理念是结盟环保、关爱友爱，不花钱、少花钱回到原始。欧洲有四分之三的消费者，美国有四分之一，他们的消费理念和我们消费理念有差距。所以为什么说现在奢侈品的消费大国正在向中国转移。跟国外的乐活族的兴起有联系。去年英国大使馆在中国开展活动，响应者聊聊，最后无声无息的收兵了，把欧洲的游戏规则搬过来想在中国做，比什么？在一年之内谁花的钱最少，谁的生活水平最高，开展这样的比赛，最后进行评比，但是由于这个观念在中国现阶段可能是超前了一点，所以响应的人很少。所以所有的战略都和经济社会的发展水平相关联。
因此我认为中国房地产品牌时代尚未到来，因为我们现在房地产面临的问题是有没有的问题，然后再一些地区进入到好不好的问题，就是别倒掉，别歪了，换句话说水准相对的低，国与国的情况不同，地区与地区的情况不同，那么消费者的需求差异有很大。刚才看我们老师教授推出了好多非常先进的小区模板，那他也是根据他那一块的地方再结合上先进理念因地制宜推出来的。从某种程度上加不可复制，理念可以复制，但是这种东西不可复制，因为在另外一个地方可能没水了，在另外一个地方可能没有山了，有欠缺了。比如说我看了一个材料，美国有一个小镇100 多户，一律是下别墅，间距是一公里，这样的小区负阳离子太多了，鸟语花香。在中国恐怕出现不了这样的小区，即便出现了弄不好咱们的人还不敢住，这邻居和邻居太远了，万一出的事连人都没有。英国有一个小区现在正在推崇，叫会呼吸，说我这个房子可以净化空气，第二叫会发电，我这个房子用不着电源，是太阳能各种各样的结构。第三会造水，我可以造出水来供我这个房子用，显然它是一个低碳经济的概念。这个词也很热，也影响到我们国家房子的建设，比如说大家也在研究门多大合适，窗子多大合适，门和窗子的位置是正对着合适还是斜对着合适，墙壁厚了合适还是薄了合适等等，这些问题的研究也和低碳经济的发展相关联。因为我们同志、同志多次说到低碳经济，我们也对外承诺到2020 年减排40% 如何，现在也有一些小区也引进了一些类似的一些措施，比如说晚上用电造成冰块，白天用冰块划成冷气降低，这样降低成本，也会有一些这种。
比如说在北京，我们住的塔楼，或者是大部分都是塔楼，就这还不够卖，塔楼有一些问题，有一些同志在北边永远不见阳光，解放前有一句话说有钱不住东南房。在北京就能接受，多了西安我估计就不行，我从机场到这一路上看，大概我就看到了几栋是塔楼，剩下的都是板楼。在北京叫纯板，一盖大七八十层，至少说明西安人和北京人消费理念就不同。所以我还觉得房地产的品牌建设很可能还和他的自身规律有着很多的联系和变化。但是确实涌现出很多的东西，比如说我们恒大，前两天看报道，今年的赢球奖和平球奖已经发了7000 万，这是我们房地产公司，这就是品牌建设一部分。万达一下拿出5 个亿支援中国的国足，高薪聘请教练，万达广场在很多一线城市大城市高档或者较高档的一种行政。类似这样也很多，比如潘石屹有潘石屹的说法，任志强有任志强的说法，这就是具备一些品牌的萌芽。品牌是名人名企名牌，但是也是备受争议。从消费者的角度也观察到一些事，比如任志强有个楼盘不收物业费，一分钱都不收，每年我还给住户分钱，为什么？经营的好，这个墙有什么广告，这个地方有什么收入，那么消费者当然高兴了。我这个小区很便宜，还去视察过，我也引以为自豪。
一年暖气费，大物业、小物业也是近万元左右，为什么到我们这个小区视察，我觉得可能有点道理，我们那个小区很可能属于养老示范性小区。它的设计是什么无障碍，什么障碍都没有，汽车、自行车、摩托车不能进院，进不去，你只能进地下车库，残疾人、病号要从床上到医院没有任何障碍，你就推着就走。晴天的时候院子里散步没有问题，刮风下雨有一个三四米宽的大廊子，照样可以散步。底下预留很多空间，其中有一个空间就是社区医院。所以我们看病特别方便，扎个针灸，打个点滴、拿个药下楼就是，各种娱乐设施，虽然档次比较低，但是我都给你搞一点。结果现在那些所谓的附属设施还用不完了。第一请进来一个广告公司，第二请进来一个茶社，茶社大家可以喝喝插，广告公司有点半公意思，所以这个小区可能是有这样一个特点，所以把同志还吸引来了。
但是也有很多毛病，第一个毛病就是绿地太少，因为在西城三里河，这个地方可能是寸土寸金，那么我估计我们可能得有上千户住在那，绿地面积总计不到2000平方米，一户按三人，3000人两千米，人均不到一米的绿地，我觉得有问题，绿地面积太少，05 年我到法国去，法国的消费者协会和法国的牛肉协会斗争，一塌糊涂。法国的消协要求一条，牛肉标识太少，说明太少，现在要求你说的细一点，细到什么程度？这一头牛养了多长时间宰的，细到它是圈养还是散养的，你说是散养的，那你国家我草场多大，平均一年出栏率是多大，算出来牛均草地面积，牛尚且如此，何况是人，这确实存在问题。
所以品牌和品牌有很大差距，我们这个小区叫B 区，A 区和我们连着，A 和B 区从建筑质量的角度看是一样的，从规划看完全不一样，那个A 区什么车都可以进，那在里头散步都得提心吊胆，所有的地上全划的是停车位，所以规划可能是因为时间问题，或者因为受局限的问题没有办法，比如受成本约束没有办法挖地下车库，所以当时没有建好。一步之遥就不一样。还有一个房地产公司上海中凯，他办了一件事没有人学也没有人宣传，他盖楼，跟消费者签合同5000 块钱一平方米，消费者定金两万，那个房子没有盖起来房价涨到一万五了，经营者一开会毁约不干了，就给消费者撕毁协议，定金双倍返还，他不是交了两万，现在我给他四万，消费者肯定不干，你给我四万块钱那房子如果按五千块钱买了，一万五我赚多少钱。就把中凯告到法院，法院判决中凯胜诉，符合民法的原则。
民法理论是什么，器乐自由，约定大于法定，你们约了有定金，约了违约定金双倍返还，现在违约的双倍返还，没错没问题。法院的判决下来了，那么按说这个事就该收场了，中凯觉得不合适，为什么？如果按契约自由的原则来看中凯做法法院都认可，但是现代法律中的原则是什么，是契约正义，是从社会角度看合同，如果违背了社会公平正义的原则，既可宣布这个合同或者这个条款无效。那么现在经营者就琢磨如果按照契约正义的原则来审视这个合同，那我的做法就有问题。虽然我能够胜，我能够赚大量的钱，法院都支持我了，但是我觉得从诚信角度讲不太合适。最后他做了一个决定，不执行法院判决，按照5000 块钱一米和消费者履行合同，就这一个举措他赔老了去了，当然房地产行业在这种非正常快速的发展情况下不要说赔这点钱，再赔点也赔得起，不伤筋动骨。但是他这个做法没有学，反过来法院支持他的做法现在人学的很多。甚至消费者也开始学，我买房的三万一米，房子买完了以后定金交了五万，国八条下来这房子成两万了，我就毁约了，定金不要了，五万块钱给你就是了，我重新签合同，一米我就省一万，一百米我就省一百万，按照契约自由的原则，你谁也找不到毛病，所以消费者也学。
最近政府也学，河北有个地方违法圈地，结果让国土资源部查出来了，你继续盖房子我就处理你，党政一把手一块处理，这个厉害了，党政一把手还是要把自己的帽子保住，所以跟开发商谈判，说这个地得收回来，开发商说行，我可以给你谈判把地退给你，但是有一条消费者那边我办不了，你们去跟消费者说，只要你答应这一条，我作为经营者，我就少挣点钱，但是我跟消费者的交道打不了。政府说消费者由我来解决，按照契约自由的原则双倍退还，交五万退十万，政府说那哪行，19% 也不知道怎么算，五万块钱退给你，再退给你19%，就这么定，你想告到哪就告到哪。
在中国房地产行业品牌建设过程中，尚未进入房地产品牌时代，如果从房地产行业内，我觉得还有一些说法，因为咱们内部有好多问题，相互之间还会有一些交往。在打教导过程中会发现谁比较好，比较讲诚信，业内我们会有一些这样的识别或者建设。因为这样的口碑传播出去之后，下一个工程就很难接到。正因为如此我感觉中国房地产的品牌时代迟早要到来，建议各位做适当的准备，迎接中国房地产品牌时代的到来。
感谢武会长，武会长就职于国家工商行政管理总局、参与创建中国消费者协会，中国保护消费者基金会、历任主任、副秘书长、新闻发言人，全程参与了《消费者权益保护法》制定。他对诚实守信的诠释，对信用价值的作用赋予了新的内涵，相信对我们企业的信用建设以启发。对他精彩的演讲，我们再次用掌声表示感谢！
接下来有请到的是建设部住宅产业化促进中心副主任，中国房地产研究会副会长、中国发展投资协会顾问童悦仲，童会长演讲的题目是《节能减排与住宅品质提升》，有请童会长。
什么叫品质？实际上日本人住宅品质和我国是一样的。怎么样提升品质？我觉得可以分成两个方面：
第一点如果国家政策强制性条文当中有规定，我们必须执行，但是如果我们可以超越规定，我们的品质就提升了。比如说节能的标准，制订一个更高的标准，这样你的品质就提升了。另外如果标准没有规定的，企业就可以定一些目标，比如说现在我们的高层住宅越来越多，像高层住宅是没有专门的电梯可以让担架进入的。通过我们的努力，至少有一个单元里面有一部电梯可以进入担架，这样我们的品质也就提高了。
第二点从小区选址和规划入手来提升住宅品质。提升住宅品质有很多的角度。低碳经济时代小区选址要着眼于降低居民交通成本。因为交通要耗费大量的能量，最合理的是让居民距离公共交通站点比较近，交通速度比较快；另外一个就是最好在离家近的地方就业。
例如华北地区一个大城市正在建一个小区。其中一个户型是90 平方米，总的来说不错，但是这个户型仔细来看还是有瑕疵的，比如说这个户型的厨房是1.8 米，客厅是4 米，特别是80 年代后期我们开始做卧室，实际上一家人围在一起看电视，这种可能性越来越小。所以这个项目改建一下会更好。我觉得厨房1.8 米不太够用，如果改成3 米或者6 米的话，厨房就会好用多了。另外就是卫生间，现在是一个卫生间，所有的器具都集中在卫生间里面，比如热水器、洗脸要用的地方等等，如果我们简单的分割一下，这样的话这个卫生间使用起来就会好很多。另外还有一个很多的问题就是阳台太多，90 平方米的小户型其中有3个阳台，3 个阳台加起来就是15 厘米，太浪费地方了，而且在北方是很少用到阳台的，阳台的利用率在国外也不是很高。现在是学习型的社会，随着现在时代的进步电脑很普及，每个家庭都会有很多台的电脑还有电视，所以卧室可以适当增加学习空间。另外就是洗衣空间，在美国很多家庭都有洗衣空间，里面有洗衣机、干衣机，干衣机在国外都是非常的普及，但是在国内人家根本不用。再就是门厅，档次不是很高的小区做一个小的门厅，里面可以放上门镜系统，在这个小的门厅里面可以设计上很多东西，这样的话对于节能也是非常好的。
另外就是窗户，现在建设设计业当中，窗户设计问题常多的，一个就是窗户普遍都很大，所以非常不利于节能。要节能的话，最好是减少窗墙壁，另外一个就是虽然现在窗户很大，但是可开启的比较小。还有擦玻璃的时候很困难，现在的楼是越来越高，任何一家家政公司的家政人员做什么活都可以，就是不管擦玻璃，因为楼层太高，害怕出现安全问题。还有一个问题就是不安装纱窗，特别到热天的时候苍蝇蚊子是非常多的，现在老百姓家的窗户有很多都是外开窗，纱窗是非常难装的，如果厂家不装好，老百姓想装是非常的困难。但是国外的是不一样，像美国就非常的方便。
还有就是窗户的隔声性能，现在隔声是一个很突出的问题，包括外墙的隔声都需要提高。低碳经济时代，在建筑造形当中有很多多余的造形，其实这些造形是可以取消。每个小区都有那么多框架，其实就是装饰品，我觉得没有什么意义，也不好看。
低碳经济时代，有条件的新建项目应考虑将节能目标放到第一位。我们应该走到第一步节能30%，第二步节能50%，第三部节能65%，第四部节能70%。
我的想法是为了提高住房的耐久性。我们要提出一些新型的东西。风荷载南方地区住宅建设结构的主要荷载。雪荷载北方地区住宅屋面的住宅荷载。如采用重现期更长的最大风压或雪压，能形成项目新的“卖点”。还有一点是应注重提高抗震性能：“5.12”汶川特大地震发生后，居民更加关注住宅的抗震性能。
三、从设备设施配置入手提升低碳经济时代的住宅品质
现在到全国各地都可以看到很多项目，很普及，有好多的住宅都设计好多个卫生间，但是没有热水供应，这个完全是一种浪费。我觉得有那么多卫生间还不如用太阳能热水器、电热水器。还有一个就是现在的密封性能好的高档节能门窗，只有同时配备室内的新风系统，才能真正达到节能目的。 还有一个就是住宅的电梯问题，建设高层住宅每个单元至少安装一台能够进出担架的电梯。
太阳能热水系列，安装零乱则影响景观。我们做到太阳能热水系统与建设一体化，才有利于大面积推广。另外一个就是垃圾回收，瑞典的垃圾分的比较细。垃圾回收和利用存在巨大潜力，大企业可准备进入这一新的领域。国外很多大企业都在介入垃圾收集这个领域。
现在出现最多的就是楼房渗水的问题。这个必须要解决，解决最重要的就是要选择可靠的建筑商。另外一定要防止假冒伪劣的产品进入市场，要找可靠的施工队伍，特别要防止低价恶性竞争。低碳经济时代应尽快淘汰毛坯房。
五、从室外景观环境建设入手提升低碳经济时代的住宅品质
我们国内在景观环境设计上，就是大量的制造人工环境，像这些树的建造根本就没有什么必要。但是瑞典有一个小区，这个小区已经成了我们的样本，来参观的人络绎不绝，完全都是自然生态，像农村的田园风光。
六、从小区物业管理入手提升低碳经济时代的住宅品质
朗诗的物业管理是实现住宅高品质的保证，这个是武汉的项目，这个开发商是一个生物学家，他就用到了这个技术，保持水的洁净，做得非常好。
童老师从20世纪80年代初着手住宅商品化研究，历任建设部住宅产业化促进中心副主任，中国房地产研究会副会长、房地产协会副会长，曾多次参与国家房改政策的研究和制订，是国家房改方案的起草人之一。90年代参与2000年国家小康住宅科技项目，任产业政策组组长。主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”、“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题。
接下来我们有请今天第三位演讲嘉宾：有请中国建筑科学院研究院研究员中国建筑科学院研究院研究员，中国施工管理协会信息化工作主任委员、建设部信息化专业委员会副主任、中国工程装饰协会总顾问。黄如福主任。他演讲的题目是：建筑业企业面临的危机和应对策略。大家掌声欢迎！
我讲的主题是“战略思维、智慧转型”，在这个主题下面有这样几个小标题：一是什么是转型，二是企业要转型，三是企业如何转型，四是施工企业转型的主要任务是什么。
1、经济转型。经济转型指的是一个国家和地区的经济结构和经济制度的转变。是经济体制的更新，支柱产业的替换，经济增长方式的转变，经济结构的提升，是由量到质的转变。我们以前做的是量，现在更应该注重在质量方面。
2、产业转型。包括产业升级和产业结构调整，产业升级包括产品升级、功能升级、价值链升级，从粗放型转向集约型的升级，我们施工企业是一种粗放的管理型的企业，粗放型的企业，所以我们现在应该向集约型转变。产业转型是指从低附加值转向高附加值，从高能耗、高污染转向低能耗、低污染，这是展业转型。
3、企业转型。是指企业的经营方向、经营方式以及相应的组织、资源配置方式的整体性转变，是企业重塑竞争优势、提升社会价值，达到新的企业形态的过程。而且最重要的转型是我们自己企业本身的转型，这个是非常关键的。
任何一个国家都可能面临转型，企业为什么要转型？我认为我们企业面临各个方面的挑战，最大的挑战对我们施工企业和建筑企业来说：
1、全球经济对我们的挑战。也就是说什么是全球经济？哪一个地方有肉，只要你闻到一点血腥味，你可以不分地域、国界的奔向那个地方争夺，这是国际性的竞争。经济劝酒化正在成为世界经济不可逆转的发展趋势。但是目前我们的国家产业的集中度低，具有国际竞争力的跨国的龙头企业，为什么前面我们就用了这些中铁两个难兄难弟在国际上招标，但是其他的很多地方或没有说，比如其他的非洲问题。这种龙头企业和国际市场占有的层次比较低，企业的结构不合理，行业内大中小企业配置不合理，没有形成合理的分工协作关系。企业的生存的效率受国家宏观政策、行业政策的影响比较大。建筑企业落后生产率和产值利润率比较低，资本不够，实力不够，价格的竞争水平低，建筑市场部规范，法规制度不够完善，现行法律法规对建筑市场的主体违法行为界定不清、定性不准、执法效率弱，在经济全球化竞争中，我们将又一次面临小米加步枪对飞机大炮。国际上一些大型的企业，国际上一些知名的企业，我们还有很大距离，这些企业早已经转型完成了，是一个全球经济对我们施工企业，对我们建筑企业的冲击，对我们建筑企业的挑战。
2、知识经济对我们的挑战。在知识已经成为创造产品附加值的重要手段和促进经济持续发展的主要动力。随着知识经济的到来，知识经济的核心是人力资源、研究开发、创新能力和科学技术等，因此国际上一些先进企业已经讲他作为先进生产力正在被大力的开发。而我们国家的施工企业、技术研发，整合、应用新技术的能力还不够，建筑业的总产值来自科技方面的年平均贡献率仅为14.6%，比起国际上一些先进的企业，我这个数据现在好象不太对，至少是30% 以上，这个是先进国家，就是说科技对他生产力的贡献，我们国家只有14%多。另外我们国家劳务用工人员素质普遍的比较低，90% 的人没有经过正规的技能培训，性不成一个真正的产业工人群体。我今年到澳大利亚考察的时候，我们国家的工人培训制度在澳大利亚还有，你要达到什么等级必须经过培训才可以到那上岗，但是我们国家反而把这一种制度取消了，你只要是今天同农村出来之后，马上可以到工地上干活，这样的情况普遍都是。高层次的复合型的管理人才更是缺乏，尤其是懂得国际目前管理的人才奇缺。比如我们的中铁应该来说就是其中一个非常重要的一个例子。我国传统建设施工企业来说，这对我们来说应该是一个非常严峻的考验。
3、信息技术对我们的挑战。我认为这三点是对我们施工企业、建筑企业最大挑战，信息技术随着信息化的到来，信息的应用将像电煤一样渗透到社会生活每一个角落，我们企业更如此。国际上先进企业大量开发应用信息技术，助力企业转型。信息技术可以做的什么：
一是企业数字化、低成本运作，通过企业数字化将人们的手与脑从大量重复性的劳动当中解放出来，将由计算机网络承担，数字化可以节约大量人力、物力，并能够极大提高业务处理速度和效率，这是第一个企业数字化。
二是组织网络化，虚拟化运作，这是我们现在都说打造一个虚拟企业，现在企业和企业之间的竞争不是单个企业和另外一个企业的竞争，而是一个企业的供需链和另外一个企业的供需链的竞争，就是看你有没有好的上游企业，你有没有好的下游，就是就是劳务分包和专业分包，如果你都比别人优秀，那你这个企业的竞争力一定是比别人更加优秀，这个就是你的上游和下游构成一个虚拟企业。现在企业组织网络化进行虚拟化运作。传统的尤其是我们在组织架构上，传统的公司组织体系是一种金字塔似的架构，随着我们企业的人越来越多，组织管理层次越来越多，因为我们在人管理的时候，管理学一个人管七个人的限制，你不得不加大管理层次。现在变成了有了信息化，企业的组织体系变成一张网，公司的领导、员工、战略合作伙伴，你的外部合同员工，你的供应商、分包商、客户都是这个网上的一个节点，都是这个网当中的节点，或者是某一个环节。他们可以相互的依存，他们也需要相互依存。可以在这个网当中随时随地的工作，你可以把这个节点带到国外，出差的时候到国外打开这个网就可以在网上工作，完成这个企业的协同工作配合。
三是管理的集约化，分布式运作。施工企业有一个特点点多面广线长，施工企业分散型的企业，是一种分布型的企业，如何实现集约化管理，其中我们这一点在传统的管理手段当中是无法解决的，有了信息技术，这一个问题迎刃而解。我们这样的，有了信息化之后，我们随时能够与第一线，与生产基层组织及时的取得联系，可以实现组织的分散运作，集中决策，集约化管理，这是信息化给我们带来的第三个方面的好处。
四是标准化管理，高效率运作。比如说中建制定“十二五”战略的时候，定位在专业化、区域化、标准化、信息化、国际化，这是“十二五”中建的发展战略，而且把这个信息化放在标准化之后，那就是企业要实现标准化管理，首要任务是项目管理的标准化。我们施工企业是一种项目管理型的企业，承接一个项目我们派一个组织去完成这样一个项目，那我们管理的核心是什么？项目管理，之所以在“十二五”当中打造这样一个战略体系，那么这样的一个战略体系，企业里面可以把重复性的流程经过梳理、优化、再造以后通过计算机固化下来，大家都按照这样的一个流程，按照这样一个制度去做，谁来做，任何人做都是一样的，打造的各就是麦当劳、肯德基的模式。然后我国施工企业，不少企业管理的信息化，在当前这样一种形势下面，一些先进的企业都在极其重视的情况下面，我们不少施工企业显得的那么漠然，对信息化这一块，这是我不太理解的。建筑施工企业处在这种内外环境异常复杂，市场变化频繁，竞争日趋激烈的环境下，要想凭借某个固定不变的战略和组织形式，长期立足于波涛汹涌，暗礁纷呈的市场已是不可能的。中铁建应该说在我们国家是相当优秀的企业，但是在国际上为什么出现这个问题，我们不知道建筑市场存在这样的暗礁，我们一定要打造我们的内功，站好马步，我们转型的原因不外乎这样五个方面的原因：
1、应对市场，谋求发展。随着我国市场化程度的不断提高，市场格局变更，以及行业内企业巨头和新型业务的模式出现，企业通过寻找新的业务领域，或者产品和经营模式的差异化，这我们现在提倡是什么，差异化竞争，谋求出路和发展。
2、探索新的途径，谋求扩张和盈利。在公司的规模、市场份额已经达到一定的程度的时候，公司发现区域创收的水平、利润并不令人满意，这时候企业会转型，放弃一些低端产品，转向高端产品或具有创新性、差异化的产品，或者是专注于某些快速成长的市场。
3、调整结构，优化布局。为了摆脱企业高产值、低效益、低收入困境，企业一般的会从三个方面进行产业结构的调整，提升企业竞争力。一是从企业自身优势产业结构来抓起，做强做精你的主业，实现快速发展，刚才提到做蛋糕的问题，一个把蛋糕做大，同时把分蛋糕的机制要建立起来，这两个必须要同时来做，才能够实现企业的快速发展。二是从政府投资结构变化和建筑市长的调整等实际情况出发，确定我们调整方向，进行产业结构的调整，比如现在基本建设，国家投资了四万个亿，但是我们投资在哪一些方面，现在能源投资比例加大。应该根据政府的政策，根据行业的调整，政府投资的主要倾向放在什么方面，我们应该跟着这个走。三是要介入资本运作市场，打造具备承接技术要求高、施工难度大，有影响力的标志性建筑工程实体能力团队，从高端抓产业结构的调整。我认为产业结构的调整不外乎这三个方面可以着手。
4、调整经营管理，增强企业活力。经营管理包括组织机构、经营机制和管理机制三个方面，那么这三个方面组织机制的创新有利于增强企业发展的动力，经营机制的创新有利于激发企业活力，管理制度创新有利于壮大企业实力，之所以在经营管理上我
们一定要从这三个层面来入手。调整经营管理最重要落实到什么东西，强化战略管理、风险管理、留住人才、优化再造业务流程、突出资金管理、深化成本管理、落实项目管理、加强合同管理，严格联营承包管理，坚持绩效考核，打造企业文化，提高执行力，是我们企业转型的核心内容。
5、为生存发展，谋求生路。这个原因看来有点悲壮，实际上在我们施工企业当中，在我们建筑领域当中每年都会出现这样的情况，有很多企业是生活的非常艰难，据不完全统计每年有400多家施工企业倒闭，这个东西就是一些企业背负着高额债务，资金周转困难，融资困难，企业的运转艰难，如何求得生存和发展，企业必须在长期的规划和眼前的生存之间寻找一条出路。
不同的企业有不同转型要求，现在转型迫切性最高、面临的情况最复杂、难度最大的是施工企业，施工企业如何转型首先要有战略思维，明确转型的方向、目标、任务，把握转型的原则。其次要制定转型推动转型的企业发展战略。首先要制定转型战略，然后要制定推动转型的企业业务发展战略，最后必须把握转型的时机，转型不仅要求企业具备内在条件，而且还会受到外界环境的影响，要审时度势，要寻找合适的时机。
1、认识理念，认识决定行为，如果没有真正的认识就不会有科学的理念，更不会也统一科学的行动。
2、业务定位，企业转型何方，把自己的定位在什么业务领域或位置，转型后的业务与企业自身已有成熟的业务、平台，如何对接和协同，你原来的那一套平台，原来的市场怎么对接好这是非常重要的。如何对接和协同，既要保证原有业务的平稳外延，又要保证有一定差异性，这是一个值得深思的问题。
3、人力资源，干什么事都需要人，企业转型需要称职的人才能够顺利转型，转型后需要称职的人去组织实施，否则什么都是空谈，施工企业目前绝大多数员工都面临着技术、观念、思维等方面的挑战。很多人在这个方面应该来说是受到挑战的，转型
4、转型的尺度，转型的步子太小，转型的效果不会太好，如果转型步子太大，转型难以得到现有业务、资源的支撑，这就有一个转型的“尺度”问题。
5、政策法规，转型必须坚守国家行业的法规和政策，企业必须前面认真地研究，做到能够较好地预见未来的前景，又能成功规避风险。很多企业在打擦边球，就是打政策的擦边球，这就是有一些企业能够盈利一个很重要的原因。
1、风险、成长。完善风险管理体系与转型成长相结合，就是前面所说的，这是做蛋糕和分蛋糕的问题，你做企业的时候，你说我现在要在一二城市转型把企业做大，但是你没有风险管控体系做保证，后面的转型和做大之后你如何管理，这是一系列的问题，之所以应该提升企业内控能力，企业的文化管理能力，风险管理能力，保证企业健康成长，有着完善的机制，这样才能够确保企业能够转型成功。你企业没有一种内生机制，你怎么保证你这个企业能够健康成长，你必须打造一个内生机制非常好、非常完善的一套体系，这是第一个。
2、增长、转型。保增长与转型相结合，立足当前，着眼长远，一方面要努力化解企业当前面临的困难和困难，确保企业平稳较快发展，另一方面要着力解决企业长期积累的问题和矛盾重在调整结构，实现结构、质量、效益和速度的有机统一，先要有结构，结构合理才能改善质量，才能谈上效率，最后是速度的问题。
3、传统、创新。巩固传统与自主创新相结合，除了加快提升传统特色产业外，还要注重把自主创新作为企业的转型升级的中心任务，加大对高新技术和先进施工技术的研究和推广应用。
这是转型的三个原则。那么转型的措施我认为有七个方面的措施：
1、高层的推动。转型总是由高层发起，尤其是在企业转型的关键时刻，如果没有一个坚定的转型目、强势领导的推动，企业转型升级几乎是不太可能实现的。
2、高效组织。企业转型是一个系统工程，过程复杂，需要有强大的、跨部门的专门组织对转型工作负责，把转型的动机转化为有效的行动方案，并把握行动细节。
3、精心策划。项目组织必须制定出企业转型战略，或转型框架。转型框架最重要的是企业转型方向、转型目标、转型主要任务，以及转型的策略和路线。
4、精细战术。企业转型战略确定后，还要制定转型战术，即具体行动方案，行动方案需要制定出详尽的业务模式、工作计划和责任人以及完成目标和日期。
5、整合资源。实施企业转型需要各个方面跨部门的资源，为了避免有关方面的行政干预，便于工作和沟通，必须整合跨部门的资源，形成企业的转型团队。我知道一些企业做这方面工作的时候，有一个分管副总负责这个事情基本很困难，因为这个分管
副总只管某几个职能部门，不是他分管的职能部门他很难调配职员，之所以这个地方我们要整合资源。
6、定期评估。企业的高层领导需要定期对转型项目的实施情况进行清晰的评估，及时的调整资源，调整战略，调整我们的行动方案。
7、及时沟通。建立有效的沟通机制，定期或不定期的进行沟通，尤其是项目组织内部以及项目组织与企业高层领导之间的沟通。这两个沟通是非常重要的。
四、施工企业转型的主要任务。可以分为三个方面：一是企业运营机制，二是企业经营方式，三是组织结构方面。
一是企业运营机制的转型。要完善和规范企业内部法人治理结构，努力提高企业组织运作水平，切实将体制优势转化为管理优势，为企业运营机制转型从法人治理结构上创造必要条件。其次，要进行管理流程再造，实现企业规范化、标准化管理。以制度构造流程，以流程提升工作效率，以岗位职责提高执行力，以绩效考评提高员工的工作能力和薪酬。
(1)要完善企业的经营管理制度，应努力研究现代企业制度，建立以产权制度为核心的，企业股份制制度，完善法人治理结构，实现企业投入多元化、风险社会化、动力群体化，管理程序化、制度化。
(2)要制定企业的人力资源中长期发展规划，创新企业人才培育机制，探索和建立企业有关岗位职业制度，我提出了企业内部的岗位职业制度，我们国家有，我们可以在自己企业内部来打造这样的体系，在我们内部可以流通，可以使用，你有这个证就可以在企业内部上岗。增加企业的人力资源储备，造就一支以企业家、职业经理人、建造师为主体的高级人才管理队伍。以关键岗位人员、企业技术骨干、特种作业人员为主体的专业人才梯队。以技工、高级技工、技市为主体的一线作业队伍，为企业转型提供智力保障。
(3)培训和储备企业高级管理人才，建立有效的高级管理人才储备机制，有意识地培养有战略眼光的、事业开阔，会经营、善管理、懂技术的复合型人才。
二是企业经营方式的转型。要进行自我滚动、低成本、高效率扩张，实施经营方式转型。经营方式转型，目标是要扩大市长的辐射面，敏感把握市场的机会，深入挖掘市场潜力，发挥企业机械设备、人才、管理、资金的综合优势，要把企业的优势做起来，用到极致，这是企业管理最重要的能力。以资本经营推动工程经营，以工程总承保、施工总承包带动专业承保，形成设计施工总承保综合竞争能力，打造资本经营与运作能力，形成国内市场与国外市场开拓相结合的竞争能力。工作重点我人越是五个方面。
2、扶持、形成专业化的生产能力。就是刚才我说的中建“十二五”发展战略，他的“十二五”发展战略是专业化、区域化、标准化、信息化、国际化。我们要形成专业化工作能力，围绕企业的产业链前后延伸和横向拓展，大力推动经营特色明显、科技含量较高、市场前景较好的专业板块，一定要把他做成专业化的这个能力。进一步做专做精，形成具备高端建筑市场专业化施工的能力。
3、有条件的开展多元化经营。一定要根据你自身的优势、资金、技术、人员、市场和企业文化，也就是你把别人的企业收购了，或者跟别人形成战略合作伙伴，但是他的企业文化和你的相差十万八千里，怎么管理好，这样反而会增加管理成本。
5、以管理和技术，抓好工程创优工作。应该强化企业品牌意识，通过工程创优，打造企业的品牌，树立企业形象，以品牌赢市场。先做品牌后做渠道，这是我们在做企业的时候一定要有这样的一个实力，有这样的一种战略思维。
组织结构是企业发展战略的重要支撑体系，支撑着企业的发展模式、运作方式和流程，尤其在企业发展转型发生变化，以及企业运营机制和经营方式实现转型后，必须对企业的组织架构进行改革，使其适应转型。在组织上以科学合理的组织架构，为企业产业发展提供保证，满足公司集约化经营管理的要求。改变以职能管理为中心为以流程管理为中心，职能部门的地位越来越重，必须打破职能管理为中心，改变它成为流程管理为中心，流程是横穿各个部门和企业上下级，是以流程为指导，而不是以职能部门为主导。改变组织结构的“层级制”为“扁平型”，那么信息化就为现代企业带来优势，要在功能上起多推动公司转型业务的发展。在能力上进一步增强部门间的团队合作，保证资源有效、快速配置。要在管理上为下属组织，适应市场或业务，职能效用发挥到基层生产部门、到现场。具体工作是：
(2)完善、改进项目管理模式。比如安徽小岗村，中把土地分田到户，这样的承保模式绝对是一流的，解决饿死人的问题，解决人的温饱问题，解决了逃荒要饭问题，但是到了一定的时候，我们的温饱问题解决了，但是这种管理模式还是好的吗，不是，我们必须走集体农庄，把土地收回来进行统一经营规划，我们有水稻种植经验、技术的带领一帮农民生产。这就是资源统一调配，资源的优化配置，那么这个时候集体农庄的道路走到一定的时候它是最好的吗？不是，必须创新思维进行发展，这时候是多元化道路，比如说现在江苏的华西村，有工业、农业、旅游业，有养殖业、有粮食深加
工等，我们农村在这种情况下必须自某出路，到了一定时候必须创新思维，才能够谋得更大发展，这就是我们必须要改革我们长期固有的管理思维。
四是企业转型案例。日本尼桑公司大家都知道，他的转型核是根据公司的愿景设计切实的转型目标，当时制定一个尼桑复兴计划，二是建立跨职能的工作组，尤其推动组织结构和业务流程的调整，以达到实现转变、改变传统的思维和制度化新行为。三是
通过详尽的分析，确定实现目标和行动步骤。四是在管理流程上高层领导广泛介入保证工作有效，工作目标实现。五是建立目标，建立严格业绩评估制度。六是和另外一家公司结盟，获取宝贵的经验和规模效益。它不是真正的收购这个企业，而是收购一方市场，你在这个地方经营你的目的是什么。
转型是复杂的，道路是曲折的，任务是艰巨的，同志们只要我们坚定信心努力奋斗，前途一定是光明的，我们转型一定会成功，我相信我们在座每一个企业在“十二五”期间能够转型成功。
主持人：感谢黄主任， 黄教授在我国建筑领域企业信息化管理与实施方面拥有非常多的经验，曾给国内众多大型的建设集团企业提供指导咨询，《全国施工企业信息化建设现状与发展趋势调查报告》调查组副组长、报告起草人，数家施工企业管理顾问，多家高校总裁(EDP)、MBA班授课教师，拥有非常多的实际案例经验 。 相信大家听了黄主任的演讲之后，对中国的宏观经济形势的发展预期有了更加明朗的认识，也给企业在将来的经营发展过程当中，更好的去参考和决策再一次掌声谢谢黄老师精彩演讲。
主持人：各位到会领导嘉宾、参会企业代表和媒体界的朋友，我们下午会议继续，接下来， 住房和城乡建设部政策研究中心处长、中国商业地产开发协会顾问 周江演讲 ，他演讲的题目是《保障房融资存六大难题及对策》
融资难是阻碍保障房建设的难题，单纯的财政投入无法满足在建项目上千亿级的资金缺口。本文建议完善和创新保障性住房融资渠道，如建立稳定的政府资金投入机制、发挥商业银行对保障房建设融资的支持作用、进行金融工具创新等。
据住建部网站公布的数据，今年1-8 月份，全国城镇保障性安居工程新开工650 万套，开工率为87%，基本建成420 万套，完成投资8200 亿元。而融资渠道是保障房顺利开工建设的关键因素之一。
目前，保障房主要资金渠道来源：一是包括财政资金、土地出让金收益和住房公积金增值收益等的政府投入，这是保障性住房建设资金的基础； 二是银行贷款，它是当前公共租赁住房建设主要资金渠道； 三是其他融资渠道通过探索创新作为补充。从保障房资金渠道来看，保障房建设尚未形成健全的投融资机制，特别是公共租赁住房较长的投资回收期与短期的借贷资金不匹配的问题比较突出。
1. 财政资金占比偏少，融资杠杆作用发挥不够充分
尽管目前投入保障房建设的财政资金来源比较多，如包括中央财政资金、地方财政资金、土地出让净收益等，但资金规模仍然偏小。同时，土地出让净收益受土地出让数量和众多成本变化的影响，不具有稳定性。另外，财政资金的介入形式多是以资本金形式注入项目或企业，而用于扩大融资功能的如增信和贴息的部分不多，对于发挥财政资金的融资杠杆作用不够充分。
2. 商业银行贷款与公共租赁住房建设融资需求难以匹配，缺乏长期性银行贷款
商业银行贷款虽然是目前公共租赁住房建设主要的融资渠道，但仍有许多深层次问题短期内还无法解决，特别是商业银行经营性属性与保障房贷款的政策性属性存在一定矛盾。具体表现在如下方面：一是保障房贷款参照商品房贷款，条件比较严格。多数商业银行将保障房项目视同房地产开发项目，采取同样的贷款标准，且贷款额度一般不得高于15 亿元，无法满足大规模公共租赁住房建设的资金需求。二是缺少对公共租赁住房建设和运营的长期贷款支持。公共租赁住房的投资回收期长，而目前银行贷款多为短期资金。三是利率优惠和贴息政策难落实。
3. 住房公积金支持保障房建设存在理论争论和地区不平衡问题
目前住房公积金用于保障房建设主要有两种渠道，一是住房公积金闲置资金，二是住房公积金增值收益。按现行《住房公积金管理条例》，由于住房公积金的产权归缴存人所有，其使用与银行存款还不完全相同。因此，住房公积金用于保障房建设在理论上一直面临合法性争论。此外，住房公积金还存在地区不平衡的问题。
一是中央代发的地方政府债实际难以适应保障性住房建设需求。从规模上看，每年的地方政府债总规模虽然并不低(2010 年规模为2000 亿元)，但由于地方政府债本身也处于供不应求状态，实际用于保障房建设的并不多。
二是地方投融资平台发行企业债券的违约风险值得注意。对于公共租赁住房项目利用发行债券方式融资，在未来如何支付债券利息和本金，必须有明确的安排。如果不能确保保障房债券融资按时还本付息，地方投融资平台发行的保障房债券融资就可能出现违约风险。
三是债券资金使用和监管决定融资实际效果。尽管国家发改委文件已经明确要求严格监管保障房资金用途和防止挪用，但在2010 年调控以来房地产信贷趋紧情况下，不排除一些企业将保障房建设资金用于商品房开发； 对地方投融资平台来说，由于前期累计的地方政府债务规模日益庞大，也会有“借新还旧”挪用保障房资金还本付息的诉求和冲动。
5. 信托融资要求回报率高，用于公共租赁住房建设较少
目前信托介入保障房项目也进行了一些尝试，但由于保障房收益率相对较低，难以达到信托一般的回报率要求。总体上看，目前信托方式为保障房融资仍处于探索阶段，客观上还不具备作为保障房建设主要融资工具的条件。
6. 吸引企业参与公共租赁住房建设尚存在一定的障碍
企业参与公共租赁住房建设，由于公共租赁住房投资回收期长、投资回报率低，再加上企业信用低于政府信用，商业银行在进行贷款风险评估时往往提出更苛刻的要求，企业因此面临更为严峻的融资困难，利息负担较重也导致资金投入难以实现平衡。
为鼓励社会机构和企业参与保障房建设，2010 年5 月，国务院颁发的《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，指出“支持和鼓励民间资本投资建设保障性住房等政策性住房”;2012 年6 月，住房和城乡建设部等七部委联合发布《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》，要求各地有关部门以多种方式引导民间资本参与保障性安居工程建设。
从目前来看，我国保障房融资存在的主要问题不在于没有政策，而是这些鼓励性、支持性政策在落实过程中还没有完全到位。没有配套政策的实际支持，公共租赁住房项目收益能力和自我资金平衡能力降低，从而在很大程度上丧失了对社会投资者的吸引力。
保障房由于其社会保障属性，决定了政府要承担建设、管理和运行的主导职能。在我国目前保障房建设中，政府( 包括中央住房和地方政府) 在保障房建设中居于主导地位，政府投资是主要的建设资金来源。因此，解决保障房建设融资问题，首先应建立稳定的政府资余投入机制。
在进一步健全土地出让金净收益、住房公积金增值收益用于保障房建设计提比例和运行机制的基础上，可以继续尝试和探索拓展保障房财政资金来源：一是建立长期稳定的保障房建设财政资金投入机制，将住房保障资金需求纳入公共财政预算支出之中，确保年度财政预算中保障房项目支出的比例，合理安排保障房项目的支出结构； 二是推进房产税试点，探索将房产税收入用于保障房建设； 三是可从城市维护建设税、城镇公用事业附加费、城市基础设施配套费中安排专项资金，加大保障房配套基础设施投入力度。
2. 调动商业银行积极性，发挥其对保障房建设融资的支持作用
对政府来说，提高公共租赁住房项目还贷能力。公共租赁住房较长的投资回收期与短期的借贷资金不匹配，因此，提高公共租赁住房项目还贷能力是取得银行贷款的一个重要方面。如允许公共租赁住房划拨土地使用权抵押，允许有条件的项目适当增加商业配套设施比例，允许按照偿本还息需要分期出售部分公共租赁住房和商业用房。
对商业银行来说，要主动创新保障房信贷业务，积极开发新的业务品种。如探索土地使用权抵押、在建工程抵押、股权质押、应收账款质押和第三方连带责任担保等组合型担保方式，对保障房在贷款资产质量认定、不良贷款核销等方面实行区别于商业性房地产的信贷政策等。
保障房建设公益性强、投入大、利润低，保障房债券融资的债权人相对要承担更大风险，需要有关部门建立保障房债券融资的长效机制。
建议尽快制定关于保障房债券融资管理规定，加强对募集资金投向和用途的监管。保障房债券募集的资金应专款、专户、专账使用，不允许以某些保障房项目为名连带多募集资金用于其他用途。具体来说，应当把保障房资金跟融资平台的其他项目隔离开来，防止这些资金转移到其他项目中去，确保保障房资金运作的独立、透明、高效。
逐步加大政府债对保障房建设支持力度。短期看，可以增加中央代发的地方债券中保障房资金比例，并且保证地方债券融资得到的资金切实优先用于保障房建设。长期来看，要推动政府投资和融资向社会性项目大规模倾斜，由政府财政来承担相应的社会职能，建议未来考虑增加中央政府债专项用于保障房建设。
规范企业债运作，增加保障房债券吸引力。一是规范地方政府投融资平台发债行为，增加政府融资平台债务和收益情况的透明度。二是妥善统筹偿付安排。三是完善政府对保障房债券融资的优惠支持政策，通过财政、税收补贴适度提高对保障房债券持有人的经济回报，增加保障房债券吸引力。
4. 引入社保基金、保险资金等长期资金投资保障房建设
通过制度和模式创新，吸收社保基金、保险资金等长期资金参与到保障房的投融资中，将大大缓解保障房目前严峻的资金缺口压力。同时，也能为社保基金和保险资金带来长期稳定收益。
建议尽快研究社保基金、保险资金等长期资金进入保障房建设的具体融资方案。具体来说，在现有的条件下，可以通过两种途径吸引长期资金参与保障房项目投资，第一种是直接引入长期资金，具体可以通过采取公私合作关系(PPP) 模式、建设移交(BT) 模式、建设运营转让(BOT) 等模式进行； 第二种是间接引入长期资金，具体可以通过采取资产收益证券化(ABS) 模式进行。其中，关键在于解决社保基金、保险资金等长期资金投资保障房的市场流动性问题，建立长期资金投资的有效退出机制。
发展保障性住房基金是我国从金融工具创新的角度，从资本市场拓展保障房投融资渠道来源的重要发展趋势。因此，需要立足国情，在积极借鉴和国际成熟经验的基础上，从国家层面制定、完善管理制度，利用保障房信托投资基金(REITs) 和保障房股权投资基金(PE) 进行融资。
从当前情况来看，还需先做好如下基础工作：一是完善法规。在现有法律基础上出台和完善有关保障房基金( 包括保障房股权投资基金和保障房信托投资基金) 的法律法规。二是政策支持。在保障房基金运营过程中，为保证基金回报率，需要政府相关部门在土地出让、信贷支持以及财税政策等方面给予相应的优惠和扶持。三是风险防范。建立配套管理措施，明确保障房基金设立、组织结构、交易流程和收入分配等事项，有效做好具体运行中道德风险、市场风险、税费风险和管理风险的监控和防范。
当前，我国保障房正处于大规模的建设期，建设资金需求量大。另外，投资开发模式单一，主要由地方政府直接投资开发，社会机构和房地产企业参与十分有限。因。