住建推出的新措施将推动房企拿地积极性,也将提升楼盘品质,促进买房人的信心,或将推动青岛进入

  本篇内容是胡Sir在新规出炉后,调研了北方城市的西安10个“四代宅”后输出的相关观点,简单分享给粉丝。

  一是因为该城市同样为北方城市,气候情况比青岛更为北方化;二是自2023年到现在,西安四代新楼盘已超过40个;三是西安住建对露台等方面规定因区制宜,各区新楼盘的“沟通空间”较大,值得青岛新项目参考。

  建筑高度54米以下,2.1米(1/2计容)≤不封闭的露台进深≤4米(2.1~4米之间不计容),露台不超过套内建面25%;这种建筑若有阳台,必须是封闭阳台;每户阳台和露台水平投影面积不超过住宅套内建面35%,北向阳台进深不超过相邻空间最小进深,其他阳台进深不超过相邻空间最小进深的2/3。

  一套143平方米的“四代宅”,露台和阳台的水平投影面积最大可达约50㎡,露台最大可达约35㎡。奇偶数层分开,阳台和露台大约最大能赠送33㎡。

  目前,青岛新楼盘里的青特滨湖国际二期、保利和著理想地、海信臻悦等项目,均在2米1阳台基础上进行“送面积”。

  其中,青特滨湖国际二期的建面160㎡户型,实现了“负公摊”:套内约129㎡,赠送约25㎡+家政间约10㎡,实得面积约165㎡。

  如果“青岛923新规”出炉后,像这种户型还可以在露台进行赠送,额外还可以送出(12*1.9)约22㎡的面积,得房率或接近120%。

  胡Sir在西安看的四代宅中的一个项目——永晖文檀府,阳台一部分包进了室内,一部分露台往外拓展。

  建面约143㎡户型最高拓展面积可达约71㎡左右,能够实现不输于约两百平米的空间体验感,仅露台可拓展面积便达到约50㎡左右。

  这个项目是尚恩设计的建筑设计,房企来自四代宅更为成熟的福建。因此,该项目露台的突破性比较强、赠送面积更大。

  西安各区对四代宅的要求不同,像永晖文檀府所在的西咸新区,对露台进深要求是2~5米,暂无赠送面积规定,因此突破性也比较强。

  青岛目前的新规是各区统一,但有另外一条可以拓宽空间——套内建面超140㎡的住宅,客厅设置挑空空间,50㎡以内的按照一层计容。

  通过以上分析,青岛923新规或将在给四代宅铺路,同时最明显的优势就是降低公摊面积。这对买房人的利好,更是毋庸置疑。

  第四代住宅,最初的尝试来源于意大利和新加坡的“垂直森林、空中花园”的建筑理念,这一点在青岛的新规中也有类似的引用。

  第四代建筑强调“空中花园”,一方面跟中国古代亲近大自然以及“精神需求、情绪价值”有关联,另外还跟“低碳环保”、“高品质住宅”的践行也有呼应。

  我国南方城市,是落地四代宅最早的区域,比如成都、福建等城市。近些年,西安、淄博、郑州等北方城市也在落地这种产品。

  众所周知,青岛也有“1.0版本的四代宅”——金水云麓。这个项目在2022年交付,操盘、建筑设计、物业、以及交付水平低于同价位产品,市场反馈一般。

  2020年,该项目在售的房源溢价较高,尤其是北区部分大户型单价接近4万/㎡、总价800万,但赠送面积、建筑形象等方面均和目前的“四代宅”相差较大。

  2021年5月,中国工程建筑标准化协会推出了行业标准《城市森林花园住宅设计标准》,里面涉及到“户属空中花园”和“空中共享平台”甚至空中停车区域,户属空中花园种植面积不小于花园总面积50%、共享平台面积不小于连通两层住宅面积的35%……

  这些标准涉及成本颇高、适用要求过高,全国范围内能实现的项目也不超过10家。

  西安在售的四代宅,一半以上的项目没有同时实现“防对视挡板、玻璃”和“覆土深度”、“绿化比例”,更没有“空中共享平台”。而像福建等南方城市,实现率较高,本身也有城市气候和住建新规的支撑。

  胡Sir经过实地考察西安10个项目,发现抛去南北差异,北方四代宅的落地挑战主要还是在“露台面积”、“露台设置的室内外强关联”、“对视隐私防护”、“覆土绿化面积”和建筑形象和成本等方面。

  先聊聊多数人关注的对视隐私,解决方案也有很多:首先就是先研究视线,水平方面设置隐私挡板,侧向设置竖向挡板,大面积产品设置“转角化空中露台”。

  其实,胡Sir提到的青岛金水云麓,其属于四代宅的1.0和2.0版本,只是实现了立面功能外化、增加种植区(阳台延伸出大板子晾衣服、种绿植)。

  四代宅的3.0产品,立面标识感突出,两层通高空中花园,外立面形象优化,形成垂直生态建筑。

  再进一步,5.0产品的立面回归自然森系和生态生机,比较经典案例就是义乌的华润孝子祠澐璟(点状楼,成功解决对视,还优化了室内外的强关联、提升了森居立面形象)。

  这个项目具备点状楼的先天优势,让业主从玄关便可以看到森系景观,跟露台相连接的室内空间几乎都是客厅和书房、餐厅,达到内外交融。

  像胡Sir在西安看到的项目,多数中高端盘没有照顾到“强关联”、“隐私防护”和“立面极致”、“奇偶层平权化”等几个层面,尚存优化空间。

  据统计,四代宅的建筑成本相比普通住宅,每平大约增加500~800元,更何况在基本条件上再去做提升了。

  四代宅在落地过程中,房企想通过新规“送面积”吸引买房人,问题不大;想要实现更为舒适的四代宅的居住体验,那肯定要付出更多成本,打造的产品拥有溢价能力和信心。

  但是,在这个发展过程中,这些多数3.5代住宅还是相比上一代的外立面、赠送面积、采光通风和居住休闲功能更加优化。

  通过“青岛923住建新规”和北方兄弟城市的案例落地,咱们可以看到青岛当局的确是在为降低拿地成本做了努力。

  新规中,有这么一条:原则上,城市公共中心、临重要道路、滨海区域等范围暂不建议设此类住宅。

  青岛四代宅需要强化内外部景观,房企可在青岛临湖、靠山、近海瞰海的地段多考虑四代建,也有景观溢价。

  以上四条主要是为入户大堂和泛会所提供了不计容的可操作空间,有盖的车库出入口、高端材质立面、下沉庭院不计容,架空层等公区局部不计容。

  以上楼盘的大门、入户大堂、下沉庭院和架空层,均有新的提升,全国性品牌房企在非标准化设计上也有了新的进步。

  关于青岛923新规发布的这些不计容的空间,其实就是降低了拿地和打造高品质住宅的成本压力、缓解土地出让压力。

  胡Sir认为:青岛后期的土地市场,土地肯定能卖出去,但拿地主体的组成或将多元化,开发方式也会多元化。

  在“四代宅”新规的冲击下,同时也会对存量在售新盘产生影响,也会对存量二手房产生更大影响。

  但不容忽视的一点是:青岛各区非常核心的地段缺乏土地,也将和新规“大赠送、不计容”的新盘形成一个平衡关系。

  在青岛存量已拿地、未公布规划的项目,房企在精准定位的基础上,尽可能把新规用尽。

  在已拿地、已报规、未开发的土地上,是否有沟通调整规划的机会。比如有溢价能力的地块,如崂山的金鼎智达和世园LC0605-27地块的金茂项目(看看能否有机会做出府系4.0的璞逸产品)、城阳虹子河北岸的开投龙湖项目。

  这个地块是陕西大佬从北岸手中转让所得,估计房企也做了不少调研。到时候,我们会着重关注距离时间最近的四代宅,看看其能不能成为四代宅的新“灯塔”。

  如果说青岛的“2米1”阳台是印证了老子《道德经》的“凿户牖以为室,当其无,有室之用”的无中生有;

  那么“四代宅”的空中露台则是庄子《逍遥游》的“抟扶摇而上者九万里”的空中延伸。

  不论如何,青岛923住建新规的发布,将促进高品质住宅的发展。一方面将缓解房企拿地压力、优化楼盘品质,另外或将带动城市进入四代建筑的新纪元。

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  赠送面积?降低公摊?这些面积和公摊哪来的?成本谁去承担?还不是羊毛出在养身上。

  青岛推广,大有可为。我赞同!最好在金家岭金融区范围内先行视点。(三年前我曾给市有关部门提过此建议)

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