南京第四代住宅开发大幕的拉开可以追溯到今年6月。当时，有关部门出台了《关于支持住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》，对住宅的容积率、架空层、门厅高度、挑空平台等细节做出了新规。这份新规中最关键的就是这条了：在保证安全和居住品质的前提下，新建小区住宅项目每户可设置挑空平台，挑空平台为主体结构外挑的不得封闭的室外空间。

　　南京多个项目在第四代住宅的道路上开始摸索，并逐步落地。前段时间我在扬子保利·江韵瑧悦样板房就看到了实景示范：生活阳台+大露台设计，露台为错层分布。可以看到，在这个露台，种花养草成为非常便利的场景。

　　河西中部的中建·合玺东方日前举行品牌发布会，也首次对外公布了规划设计的核心理念。因为项目是新中式风格，又是第四代住宅，其露台就比较有特色了，提出了“亭台平墅”的理念。目前公布的效果图让人眼前一亮。过去在中式别墅区才能拥有的院落生活，在平层住宅中也能实现了。

　　河西中另一个改善豪宅，招商蛇口操盘的金陵序项目同样也是在第四代住宅基础上进行了建筑、景观、室内全维度的系统性设计。建筑外立面上，传承曲线的经典，并结合技术变革，进行时代化的创新演绎，实现第四代住宅外立面公建化。该项目近期即将公开示范区。

　　此外，南京还有其他多个项目在探索设计第四代住宅。比如江宁的悦著九章将3栋洋房按照四代标准进行了规划调整，增设了错层挑空平台，飘窗进深也得以提高。即将上市的江宁东山的中天·金宁风华也是打造第四代住宅。

　　一南京资深媒体人表示，如果按照住房功能来划分，“第一代住宅”是指单位分配的住房，包括“房改房”，提供最基本的居住功能；“第二代住宅”是最早一批商品房，多数开始有物业管理了；“第三代住宅”就是目前大多数业主居住的房子，是市场的主流，有物业服务，还有配套设施，比如园林景观、休闲广场、小区会所、健身配套等。

　　“第四代住宅”则是在第三代的基础上，打造人与自然和谐互动的生活空间。显著特点可以理解为两点，一是得房率高，有的能超过100%；还有一点是可以有大露台，也就是人们常说的空中花园。2021年国家住建部曾发布过一份《城市森林花园住宅设计标准》，这也被视为“第四代住宅”的标志之一。总体上看，南京各家开发商都在“第四代住宅”上开辟的新赛道有异曲同工之处，也有独美的部分，随着越来越多这类项目的入市，设计也会越来越成熟。

　　(PS,文中涉及的项目效果图仅供参考，具体以政府批复开发商商品房买卖合同为准。）