龙湖·舜山府项目位于观山湖西兴筑西路与丹枫路交汇处的西南侧（观山湖区政府北侧），由龙湖和深圳平安共同控股的贵阳卓峰置业有限公司开发。
项目总用地面积约25.01万，总建面64.26万方，建筑密度22%，绿地率35%，规划产品有高层和别墅，总户数3652户，总停车位4606个，其中室外停车位394个，室内平面车位4212个。
2021年4月，龙湖以总价约33.85亿，楼面价7050每平拿下观山湖西“党校”地块，地块后开发打造龙湖·舜山府项目。
舜山府项目规划重要配套：生鲜超市、社区养老院、幼儿园、多功能运动场地、文体活动中心等。
根据拿地要求，项目配建有27班规模的九年一贯制中小学，其中小学18班，初中9班，学校官方名字为贵阳市观山湖区第十五中学，龙湖签约引进上海明珠教育集团教学资源办学。
B8/B9/B10/B11#栋等，户型面积160平，赠送后实得面积约550平左右，空间结构分为地上2层（地下室可隔断），地上4层（加顶楼露台）；花园情况：前花园＋内庭院30-60平；
B10/B11#栋等，户型面积135平，赠送后实得面积约450平左右，空间结构分为地上2层（地下室可隔断），地上4层（加顶楼露台）；花园情况：前花园＋内庭院20-80平；
目前在售院墅价格28000-50000每平，交付标准为毛坯交付，交付时间2025年11月-2026年8月；物业是龙湖物业，物业费5.5元每平。
B-1#栋，2022年04月28日拿证，共6套房源，销售备案6套，去化率100%；
B-2#栋，2022年04月28日拿证，共8套房源，销售备案8套，去化率100%；
B-3#栋，2022年04月28日拿证，共8套房源，销售备案7套，去化率87.50%；
B-4#栋，2022年04月28日拿证，共12套房源，销售备案12套，去化率100%；
B-5#栋，2022年04月28日拿证，共12套房源，销售备案12套，去化率100%；
B-6#栋，2022年04月28日拿证，共12套房源，销售备案12套，去化率100%；
B-21#栋，2022年04月28日拿证，共12套房源，销售备案12套，去化率100%；
B-22#栋，2022年04月28日拿证，共12套房源，销售备案12套，去化率100%；
B-23#栋，2022年04月28日拿证，共12套房源，销售备案12套，去化率100%；
B-24#栋，2022年04月28日拿证，共12套房源，销售备案12套，去化率100%；
B-25#栋，2022年04月28日拿证，共10套房源，销售备案10套，去化率100%；
B-26#栋，2022年04月28日拿证，共8套房源，销售备案8套，去化率100%；
B-7#栋，2024年06月29日拿证，共12套房源，销售备案10套，去化率83.33%；
B-8#栋，2024年07月19日拿证，共12套房源，销售备案10套，去化率83.33%；
B-9#栋，2024年09月04日拿证，共12套房源，销售备案10套，去化率83.33%；
B-10#栋，2024年10月26日拿证，共12套房源，销售备案6套，去化率50.00%；
B-11#栋，2024年11月23日拿证，共12套房源，销售备案1套，去化率8.33%；
备注：数据统计来源于筑房网，统计时间截至2024年12月04日，该数据无法反馈楼盘实时销售情况，部分销售数据或存在备案延迟的情况。
主要城市道路：直接出行道路有兴筑路、丹枫路、菁西路、丹云路；周边出行道路有云潭路、宾阳大道、石林西路等；
教育配套：自建幼儿园，小学18班，初中9班，中小学校官方名字为贵阳市观山湖区第十五中学，龙湖签约引进上海明珠教育集团教学资源办学。
商业配套：自带底商配套，周边楼盘商业体等，以及以奥体商圈为中心的万达广场，万象汇商业体等。项目驱车到万达广场约7-10分钟，到万象汇约10-12分钟。
医疗配套：项目距离贵阳第二人民医院（金阳医院）驱车距离约4公里左右，时间约10分钟；贵州省人民医院金朱医院驱车距离约9公里，时间约18分钟。
01.区位优势，观山湖西中心区域：舜山府位于观山湖西的“行政中心”板块，项目在城市区位和位置细节上有明显的优势。
贵阳是一个典型的山地组团城市，城市由多个中心组成，观山湖“新区”经过20多年的发展建设，现已有能力成为贵阳城市的北部中心。
接着看观山湖的城市定位，在贵阳城市规划中，观山湖定位是贵阳城市的政治、经济、金融、文化和交通中心。观山湖区域，已经聚集了贵阳市政中心、金融资源、文体医疗等配套，其已经成为贵阳城市的代表，热度和吸引力都在不断提升。
回到观山湖西区域，观山湖城市经过20多年的建设，城市中、南、北区域已经成熟，现逐渐往东、西方向拓展，观山湖西紧邻“观山中”区域，可无缝承接观山湖城市的优质资源辐射，以及分享观山湖城市外拓发展的红利。
项目与观山湖区域的重要节点直线距离：与富力新天地区域直线公里；与市政中心直线公里；与金融城直线公里；与高新区白鹭湖区域直线公里；
再放大“观山西”区域城市地块，能更清晰的看清舜山府项目的位置，项目处在观山西的区政府中心旁，这里在观山西的城市物理空间上较为居中，能为项目带来直接的城市价值基础。
舜山府所在的“行政中心”板块，北有“阅山湖”板块，东临“观山中”奥体商圈，南下是待开发的置业技术学校区域，向西有商贸城商圈。
区域基本配套已经完善，例如城市路网可通观山湖各区、城市环境有极大的改变、区域楼盘在逐渐增多、与观山湖中心区域心理距离不是很远等。
所以，结合“观山西”的城市位置来看，舜山府所在的区域，虽然“偏僻感”明显，但也不能忽视项目的“中心”价值。长期来看，项目所在“观山湖行政中心”板块，后期能分享“观山西”的发展红利及周边资源配套。
02.产品规划，具备院墅共同优点：舜山府院墅规划很不错，并且结合了市场同类产品的优点，能满足多数置业客群的需求。
先说项目院墅规划：项目院墅规划有两个区域，一是位于丹枫路与菁西路交汇的西北侧，这是项目最大的院墅地块；二是兴筑路与丹云路交汇东南角区域，该处院墅体量要小很多。
项目院墅规划特点：其一是比较紧凑，虽然院墅被分为两个地块，但是布局都很紧凑，这很利于院墅空间的呈现，以及居住氛围的形成。
其二是院墅内空间都有绿植乔木打造景观带，景观带能丰富院墅园林空间内容，提升内部景观和休闲空间，这是典型的龙湖特色。
院墅产品特点：产品规划面积段起步较高，能保障院墅圈层纯度，提升购房门槛。项目面积平，户型建面虽然不是很大，但相对于近远郊的95平左右“经济型”面积，舜山府的面积已经有很大的门槛提升了。
户型赠送特点：与市场同类产品比较，舜山府院墅也兼具了大赠送的特点，如小合105平，实得350平左右（前花园20平）；中合135平，实得450平左右（前花园+内庭院20-80平）；大合160平，实得500-550不等，（前花园+内庭院30-60平）。
结合产品的实际情况，院墅内部空间可分为地上和地下两个部分，空间结构分为地上2层（地下室可隔断），地上4层（加顶楼露台）。
院墅的产品特点这里就不再多唠叨了，项目有实体产品可供参考。舜山府项目的院墅，优势与市场院墅基本相同，这也是现阶段这类产品的共同优势。
03.实景呈现，有展示交付区参考：舜山府有实景示范区和交付区可供购房客户参考，了解龙湖做院墅的情况和细节。
示范区：项目最早有示范区呈现，示范区位于丹枫路西侧，实景呈现包括院墅组团公区外景、入户大门、入户大门景观、入户后的公区园林景观等。
舜山府的院墅实景采用中式建筑风格呈现，能看到不少中式元素，例如组团大门，建筑外观，景观布局等。
样板间情况：项目有精装实景样板间展示，样板间可看到院墅的花园空间、内部空间结构，以及地下室，地上空间的隔断、装修情况、房间布局参考等。
实体样板间呈现，能更好的给客户提供院墅空间参考，让院墅空间呈现更具有立体感一家后期的居住环境体验感等。
交付区实景：项目院墅B组团一期已经交付，购房客户可以到交付区感受院墅的实际环境以及龙湖院墅呈现的品质感。
一期交付的区域城语有实地了解过，购房客户可看到院墅的园林景观、院墅的楼间、院墅具体户型的位置、院墅的赠送细节等。
感受最为深刻的，还是龙湖院墅的园林景观呈现，景观很富有层次感，绿植丰富多样，置身其中，满是“隐于城市”的感觉。
这里关于舜山府院墅的实景和交付区城语也不再多唠叨，有需求的购房客户可以实地体验。
04.龙湖品质，龙湖营造口碑支撑：舜山府院墅是龙湖在贵阳的第二个院墅项目，龙湖操刀为项目赢得前期信赖和后期品质支撑。
项目前期表现：舜山府院墅在首开时期，就有做实景展示区呈现，实景展示区呈现了首开组团的公区内容，如外部临街形象展示，公区大门，公区归家动线，公区园林实景，以及院墅外立面，样板间展示等等。
实景展示对于院墅的销售很是重要，因为院墅消费群体有足够的实力，对项目和产品的展示极为关注，项目在实景展示区呈现院墅的“形象”，能在第一时间给购房客户留下深刻的印象分。
龙湖房企品质：舜山府院墅在开盘前期，市场的预期和期望是很高的，因为在贵阳市场，一直缺少有影响力的院墅房企。
舜山府开盘前，龙湖在贵阳市场已有院墅案例，经开区湖山原著院墅给舜山府院墅做好了铺垫，因为市场对龙湖做院墅的质疑，湖山原著都打消了。
项目交付维护：龙湖对院墅交付维护的表现，到目前为止，市场的评价都是比较正面的，因为龙湖院墅的交付及物业服务，放在市场比较，确实走在市场前端。
目前，龙湖在贵阳市场的两个项目都有院墅交付，如经开区湖山原著、舜山府B组团一期。这两个项目的院墅交付确实给市场带来了不同的冲击和体验感。
另外，龙湖的物业服务市场评价也是比较积极的，虽然不是百分百的完美，至少能排在市场前端。
目前，龙湖院墅维护也有解决不了或者是难以解决的问题，就是院墅有搭建，经开湖山原著部分交付有了搭建。
搭建的情况，希望舜山府能得到控制一些，至少不要让院墅区域呈现特别混乱的感觉。
01.区位不足，观山湖西发展预期：观山西发展还未成熟，并且这个“成熟期”还需要较为漫长的时间等待，这让舜山府项目感受起来不是那么很“中心”。
“观山西”与“观山中”的距离很近，舜山府到观山湖市政府的直线公里，与“观山中”直线米（云潭南路以东为观山中），就是这不到1公里的差距，“观山西”与“观山中”的城市资源，城市环境，城市认知和接受程度都是不一样的。
目前，“观山西”与“观山中”的城市差距，表面上看是城市发展先后影响的，实际上这是城市区域定位发展的不同。
“观山中”落地有市政、金融、办公等资源，城市定位是居住、市政、金融、办公区等；而“观山西”区域，城市定位是生活服务区（“观山西”百花山脉到“观山中”区域），也就是说舜山府项目所的区域主要是品质居住为主，那城市配套主要是满足日常生活需求，落地的资源肯定不如观山湖中部区域丰富且有品质。
正因如此，导致“观山西”的发展偏慢，并且落地的城市资源也不是很足。这就让“观山西”的现实城市环境有了明显落差。
还是回到舜山府项目的情况，项目在“观山西”，位置上没有“观山中”那样能具备位置和资源上的优势。
还有“观山西”发展不如预期，让舜山府院墅缺少真正“核心”城市墅的灵魂，至少在目前还差了点意思。
02.资源品质，密度质量呈现有差：因舜山府项目所在的“观山西”区域城市定位不同，区域城市资源呈现差异肯定不如预期，特别是与“观山中”比较。
其一城市定位差异：“观山中”是观山湖城市的中心，定位是市政、金融、办公、居住等，资源落地都较为优质；“观山西”龙湖区域定位是居住，落地资源以满足日常生活为主，资源品质自然高不起来；
其二城市发展先后：观山湖现较为成熟的区域，中、南、北几个方向，要么是观山湖中心、要么是与云岩、白云区衔接，在城市开发上有优势，这三个区域都比观山湖先发展，资源落地肯定就有优先选择的权利。
目前，“观山西”的资源情况确实要差很多，舜山府区域除了观山湖区行政中心外，别的资源都很弱，例如万达、奥体等商业资源，距离项目较远；办公类资源更是没有；规划中的S2号线还未修建；教育资源还未证明等。
其三城市整体环境：“观山西”城市资源较差，还与贵阳整个城市的环境有关，贵阳城市能级不够，缺少优质的资源落地，仅有的不错的资源，也只能集中布局。
“观山西”开发缓慢，哪怕是有较为不错的资源，也难以分到呀，剩余资源也需要排队等分配或者是看资源的选择了。
03.产品短板，拥有同类产品缺点：舜山府的院墅规划和产品设计都很不错，但产品无可避免的拥有市场同类产品的不足。例如：
楼间情况：舜山府院墅的楼间距不是很大，根据规划平面图信息，院墅的楼间距在4.2-5.57-10.16米，这个楼间实际感受是不大的。只有景观带的空间稍宽一些；
向上要空间：舜山府院墅建面105-160平，这与传统的别墅比较，建面空间还是偏小的，这样内部空间想要做多或者是大赠送，只能往竖向要空间了，这就难免造成内部空间分割，狭小等情况；
便利性不足：限于建面空间、限于竖向要空间，院墅内部空间不得不妥协，空间分层、局部空间狭小等，生活便利性不足的缺点就会显现出来；
装修成本：多层空间，有的空间需要隔断，那装修成本就需要增加，再加上有的业主喜欢搭建，那搭建维护也需要额外的支出。
这里所说的舜山府院墅缺点，也是市场同类产品都有的弊端，这是难以改变的，也是无法回避的。
自从“限墅令”之后，院墅就成了“别墅”发展的新路线之一，这种间距合院和别墅的产品，成为了市场的新宠。
04.市场沉淀，真核优质墅待检验：舜山府在“观白”城市的核心区，也在观山湖城市的重要区域，项目具备“核心城市墅”的基础，但也面对时间考验。
根据《贵阳贵安城郊商品住房用地布局研究》文件，贵阳北部中心“观白”区域核心区域是贵阳城市的核心之一，范围划分环城高速-北京西路-站西路-贵遵路。
因此可以看出，舜山府所在的位置是贵阳多组团城市的核心之一，舜山府院墅在物理空间上是核心城市院墅。
但在实际的城市环境中，舜山府距离真正的核心城市墅还有很长一段距离，例如现阶段观山西区域发展还未成熟，观山西的城市价值预期还未完全呈现出来，需要时间等待。
另外，由于舜山府院墅还未完全交付，院墅整体的物业服务情况还需要时间检验。外，院墅后期的整体维护情况未知，需要等待全面建设交付后看业主们的维护情况。
也就是说，舜山府院墅的位置和城市基础面不差，后期最为关键的物业服务情况、业主维护情况等需要交给时间来检验了。
适应需求：结合舜山府院墅的位置、环境、产品等情况，项目适合追求院墅改善置业的个人及家庭，以及喜欢院墅居住环境的实力置业群体。
客群画像：观山湖区域的实力改善个人及家庭；贵阳城市寻求城市型院墅的实力置业群体；地州来贵阳追求院墅居住环境的实力置业者等；喜好和追求院墅改善居住的中产家庭等。
综合以上文字分析，可以得出龙湖·舜山府院墅的基本情况是不差的，总结如下：
首先，具备“核心城市墅”基础：项目院墅在城市物理空间上具备“城市核心院墅”的基本条件，这是项目最为坚实的价值逻辑基础；
目前，“观山西”区域的城市环境较差，并且资源落地也不是那么令人满意，但限于贵阳城市的整体情况，“观山西”区域的位置和城市环境还是很优质的。
其次，项目院墅是优质的院墅：舜山府院墅具备同类产品的优点，也兼具同类产品的缺点，但放在市场环境中比较，龙湖房企及口碑给院墅兜底了。
现阶段，贵阳院墅项目有好几个，但都缺乏良好的口碑支撑，或者是区域位置要差一些，或者产品是叠拼类型等。
最后，市场选择的结果：说句非常现实的话，贵阳市场一直缺少优质的“城市墅”，不是位置差了，就是房企物业口碑问题。
贵阳市场的别墅项目不少，甚至舜山府周边也有不少的二手院墅项目，但这些项目共同的特点，是后期物业服务欠佳，甚至有的因为物业服务跟不上，深为市场诟病。
还有，别墅产品具有特殊性，市场二手别墅竞争不给力，主要是别墅口碑欠佳，装修风格落后，改造成本很高，物业跟不上等，导致市场消费者更愿意选择新院墅项目。
看完这部分文字总结，再回头看前面统计的舜山府院墅去化情况，相信就能明白项目院墅去化表现很好的原因，即使项目的总价很高，也不影响其去化表现。返回搜狐，查看更多