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  “我买的房子降价了,能退吗?交房时发现跟买房时开发商的承诺不一样,怎么办?购买法拍房需要注意什么?……”2022年3·15“昆明楼市品质楼盘”评选活动期间,都市时报·大象房鉴所收到了许多昆明消费者的留言,称买房时遇到了消费陷阱。

  如何做到消费公平,买房不“踩坑”?3月10日12:30,北京盈科(昆明)律师事务所高级合伙人田玄玄作为特邀嘉宾,来到都市时报·大象房鉴所“说房直播间”,在1个小时的直播中,与大象房鉴所主理人和众多网友一起,分享了降低购房风险的经验。

  买房过程中纠纷产生的高发期,大多集中在购房者接房阶段。样板间、效果图、宣传片、售楼部沙盘等宣传资料,一开始就提高了购房者对未来新家的期待值。但是,很多开发商都存在夸大其词宣传的情况,一些承诺无法在交房时兑现,业主会产生上当的感觉,进而对开发商、楼盘本身产生不信任感。

  田玄玄认为,购房者首先要留意的是:不能向规划部门落实,且不能写进购房合同的承诺,都不要轻信。“比如,涉及地铁、学校、容积率、绿化率、梯户比等规划内容的,购房人可以向规划局、住建局、教育局等部门落实。沙盘做得再漂亮,销售顾问的说辞再动人,凡是落实不了且不能写进合同里的事项,都不要相信。”

  他还表示,购房者可以主动询问沙盘上的水晶体,要求查看分层平面图,了解楼盘的容积率、绿地率、梯户比、车位配比等数据。

  直播中,主播提到一个注意事项:购房者在售楼部看房时,需要留意售楼部内的“不利因素公示”。“很多售楼部里都会公示楼盘、楼栋和个别户型的不利因素等内容,例如小区旁边有加油站、变电站、化粪池、机动车入口等,这些不利因素往往在沙盘上看不到,购房者要主动询问并详细了解。”

  2022年是楼市发展的关键年份,也是楼市从数量比拼到品质提升的转换之年。购房者在买房时也需要掌握一定的专业知识,才能在买房时不会轻易“踩坑”。大象房鉴所“说房直播间”通过网络直播的方式,搭建起各方对楼市和楼盘评头论足,发表真知灼见的平台,结合有关房地产行业和楼市情报的主题,主播在直播间里与网友互动,进行分析和解答,为购房者提供专业的意见和建议。

  今年年初,呈贡广电苑业主向都市时报·大象房鉴所反映称:开发商涉嫌虚假宣传,购房时承诺小区大门是“人车分流的阔气府门”,进门就是樱花大道、中央水景观等。但交房后,业主们发现小区大门只是普通的铁栅栏门,“人车分流”及其他承诺全都没有兑现。现在,广电苑近400名业主要求开发商重修小区大门,但开发商迟迟未露面,也不表态。

  类似的遭遇,相信许多购房者都经历过,且大多数结果都是业主默默接房,自认倒霉。购房者在购房时都有哪些法律风险?这些风险又该如何规避呢?记者整理了6种购房者在购房过程中大多数人都遇到过的“坑”,并由北京盈科(昆明)律师事务所高级合伙人田玄玄一一解读其中的法律风险。

  答:不能向规划部门落实且不能写进合同的都不能信。比如,涉及地铁、学校、容积率、绿化率、梯户比等规划内容的,购房人可以向规划局、住建局及教育局等部门落实。不管沙盘做得多漂亮,销售顾问的说辞有多动人,凡是落实不了并且不能写入合同里的事项,都不要相信。

  答:“买三房得四房”属于典型的开发商“偷面积”的房子。“偷面积”的方式主要有三种:搭板改造、私享电梯厅或入户花园、竣工验收后又改变房屋设计。这样一来,交付的房屋实得面积可能比合同约定的套内面积大。

  此前,大象房鉴所曾报道过一事:经开区耀兴枫丹白露小区有业主买房时,开发商曾承诺有赠送面积,没想到业主入住后却收到了城管部门要求拆除的。可见购买“偷面积”的房屋,对业主来说风险比较大。

  首先,涉及拆除和改造的“偷面积”行为是违法的,可能无法通过竣工验收备案,开发商也就无法按期交房,甚至无法办理不动产权证。搭板“偷面积”的话还涉及违法,后期可能会被城管部门强制拆除。

  另外,开发商一般会要求业主签署“同意改造声明”之类的免责文件,购房者解除合同有难度。如果业主向住建局举报,又可能影响自己的权益,导致两难的局面。

  答:1.不利因素公示,根据住建局的要求,开发商会在售楼部对于不利因素进行公示,例如小区旁边有加油站、变电站、化粪池、机动车入口等等,这些不利因素往往是在沙盘上看不到的,买房时要主动询问并详细了解。

  2.注意沙盘上的水晶体,这个水晶体代表已经售出或是已规划但尚未建设的楼栋,它的实际高度、与在售楼栋的间距都有可能影响所购房屋的采光和通风。也有购房者会把水晶体当作“没有建筑”,实际接房时却傻了眼。所以,要对水晶体多加注意。

  3.注意分层平面图,很多的购房者还是习惯于只看户型图,但分层平面图不仅可以看分户图,而且可以知道电梯在哪儿,过道是怎么布局的,哪一个房间可能被遮挡了。分层平面图还可以看出房子是否是连廊房,因为连廊房不看实体房很难发现。

  4.看数据,容积率、绿地率、梯户比、车位配比都实际影响居住体验,这些数据也是可以向规划部门落实的。

  答:所谓的“工程抵款房”,其实大多只是开发商的促销说辞。这类房子的购买手续与正常买房没有区别,购房者只需要关注优惠力度,判断划不划算就可以了。

  真实的“工程抵款房”销售模式有两种:一是房屋已经备案到施工企业名下,已经做了网签,购房者购买只能以交易二手房的方式进行,这就可能涉及二手房的税费问题;二是可与开发商直接签合同,但通常需要购房者一次性付款。

  需要注意的是,如果抵款房的价格低于市场价太多,说明施工方或开发商在甩卖资产,楼盘有烂尾风险,购房者需要更加慎重。

  答:无论是刚需还是投资,购买“法拍房”的风险比一般的买房更大。购房者可以采取以下四个动作,尽量降低风险:

  首先,要认真阅读法院的拍卖公告,根据公告中披露的信息,有针对性的考虑需重点落实的事项;

  其次,现场看房很重要,落实房屋是否腾退、是否还有人居住、是否存在未了结的租约,是否有债权人讨债痕迹等,然后与法院沟通清场事宜;

  答:如果开发商未在购房合同中作出一定时间内不降价的承诺,一般来说属于正常的价格调整行为,业主是不能以此为由要求减少购房价款或退房的。同样的,房屋市场价格上涨了,开发商也不能要求购房人补交购房款或解除合同。

  但是,《民法典》排名前列百五十一条规定,一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形,致使民事法律行为成立时显失公平的,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。也就是说,如果开发商的降价行为导致与业主签订的购房合同构成“显失公平”的,业主有权解除合同,要求开发商返还购房款。

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